同策房产咨询-20170604上海市场周报_16页_2mb
报告摘要
同策市场每周观察总结（2017年05月29日——2017年06月4日）
核心内容概览
本周上海房地产市场整体呈现成交量与均价双降、供应量减少的态势，尤其在商品住宅、公寓、写字楼等细分市场表现较为低迷，而商业市场则表现出量价齐升的趋势。调控政策持续收紧，开发商面临较大的销售与资金压力，市场观望情绪浓厚。
商品住宅市场
主要观点
- 本周商品住宅**成交量环比下降16%**至15.75万平米，**成交均价环比下降13%**至43862元/平米。
- **供应量环比下降77%**至4.43万平米，主要来自郊环外区域，限价政策导致房企暂缓开盘。
- 刚需和改善型客户主导市场，90平米以下和90-120平米的房源去化占比超过70%。
- 150-200万元总价段房源占比显著提升，达23.58%，成为市场成交主力。
关键信息
- 正荣国领：推出231套115-176平米房源，均价4.1-4.2万元/平米，去化5成。
- 葛洲坝绿城玉兰花园：推出246套128-145平米三房四房房源，均价4.2万元/平米，去化5成。
- 首创旭辉城：加推112套100平米联排别墅，据称已售罄。
公寓市场
主要观点
- 本周公寓市场**成交量环比下降22%**至12.81万平米，**均价下降12%**至45256元/平米。
- 供应量大幅减少至1.39万平米，环比下降92%。
- 购房者观望情绪浓厚，市场整体遇冷。
关键信息
- 宜浩绿园：位于临港新城，本周以362套成交荣登销冠，均价24616元/平米，套均总价不超过200万元。
- 金地JIMU积木别墅：位于松江中部，成交172套，均价35958元/平米。
- 宋红卫指出，调控政策持续影响市场，购房者心态从激进转向观望，预计下半年房价或有松动。
别墅市场
主要观点
- **成交量环比上升18%**至2.94万平米，**均价下降14%**至37793元/平米。
- 联排别墅表现较好，小户型受刚需和初改型客户欢迎。
关键信息
- 首创旭辉城（首旭嘉苑）：嘉定北部加推100平米联排别墅，售罄。
- 堤亚纳昱墅：崇明其他板块，成交3套，均价29509元/平米。
- 宋红卫指出：联排别墅市场因性价比高而吸引客户，但整体市场仍受调控影响。
商业市场
主要观点
- **成交量环比上升3%**至2.32万平米，**均价上升12%**至32276元/平米。
- 供应量为0，但商业产品类型多样，包括住宅配套商铺、商业广场和专业市场商铺等。
关键信息
- 东方豪园：嘉定主城区销冠，成交17套社区商铺，均价30687元/平米。
- 金山亭林商业用地：时隔6年再推，条件更严苛，对开发商商业运营能力要求更高。
- 宋红卫指出，商业市场热度上升，未来商办市场门槛将提高，具备运营能力的开发商将受益。
办公市场
主要观点
- **成交量环比下降3%**至0.95万平米，**均价大幅上升74%**至45558元/平米。
- 供应量为0，但部分项目价格显著上涨。
关键信息
- 城开中心：闵行古美罗阳板块，成交45套，均价46379元/平米，成为本周办公市场销冠。
- 项目类型多样，部分项目均价超过4.5万元/平米，整体拉高市场均价。
- 宋红卫认为，政策高压下市场冷清，但具备运营能力的企业将迎来利好。
本周案例分享：远洋万和四季
项目概况
- 物业地址：浦东观海路1588弄
- 开盘时间：2017年2月15日加推
- 户型：80、90平米2房，90、100、120平米3房
- 价格：毛坯2.9万元/平米，精装3.1万元/平米
- 容积率：2.00
- 绿化率：35%
- 物业费：2.90元/平米·月
热销原因
- 户型设计合理，得房率高达81%，配备南向阳台和飘窗，空间感强。
- 区位优势明显，位于浦东机场、迪士尼等概念辐射圈，教育资源丰富。
- 远洋集团作为成熟开发商，提供自有物业团队，管理便捷，产品力优势突出。
总结
本周上海房地产市场整体受调控政策影响，呈现成交量与均价双降趋势，尤其是商品住宅和公寓市场表现疲软。别墅市场因小户型性价比高而有所回暖。商业市场则因供应减少、产品类型多样而量价齐升。办公市场受政策影响，成交量下降但均价大幅上升，显示出市场对优质项目的偏好。
调控政策持续收紧，购房者心态逐步从激进转向观望，预计下半年市场或有松动。同时，具备强大商业运营能力的开发商将受益于政策调整。
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