20180627-浙商证券-棚改政策收紧对房地产市场的影响_8页_1mb

棚改政策收紧对房地产市场的影响总结

核心内容

本报告分析了2018年棚改政策收紧对房地产市场的影响，特别是对房地产销售、投资以及地方政府隐性债务扩张的潜在影响。报告从不同情景出发，预测了全国及三四线城市房地产销售和投资的可能变化，并对政策调整的动因和风险进行了评估。

主要观点

• 棚改政策调整背景：近年来，棚改货币化安置比例大幅提升，对三四线城市房地产销售和房价起到了显著推动作用，但也导致了房价短期透支与城市发展脱节，同时加剧了政府隐性债务压力。
• 政策收紧动因：政府希望通过控制货币化安置比例和PSL投放总量，减缓地方政府隐性债务扩张速度，避免系统性风险。
• 不同情景下的影响预测：
  • 中性情形：棚改货币化安置比例为55%，对应消化面积为2.7亿平方米，三四线城市销售面积增速为10%，全国销售面积增速为3.3%。
  • 悲观情形：货币化安置比例降至45%，对应消化面积为2.2亿平方米，三四线销售面积增速降至-5%，全国销售面积增速为-6.6%。
  • 极端情形：若棚改完全停止，PSL不再投放，三四线销售面积增速降至-30%，全国销售面积增速降至-18.5%。但决策层不会容忍系统性风险，全面停止棚改的可能性极低。
• 对房地产投资的影响：棚改建设面积占施工面积的比例约为3%，即便完成全部建设任务，对整体建安投资增速的拉动也有限。目前建安投资增速已处于负值，主要依赖土地购置费支撑，预计全年土地购置费增速仍将在40%以上，但对GDP贡献有限。
• 政策对市场结构的影响：棚改贷款审批趋严，部分项目可能转向商业银行贷款，而非PSL资金。同时，政策收紧将有序进行，不会导致棚改建设“塌方式”下滑。

关键信息

棚改政策操作流程

• 央行向政策性银行投放PSL → 政策性银行发放棚改专项贷款 → 地方政府获得资金 → 用于实物安置或货币化安置 → 地方政府通过拆迁卖地或商业化出售棚改建房偿还贷款 → 政策性银行偿还央行贷款。

棚改货币化安置比例变化

• 2014年：10%
• 2015年：30%
• 2016年：49%
• 2017年：60%甚至以上
• 2018年：预计降至45%-55%

棚改对房地产销售的影响

• 货币化安置是推动三四线城市房地产销售的关键因素。
• 2017年，货币化安置面积占全国销售面积的18.1%，占三四线销售面积的28.1%。
• 若货币化安置比例下降，将显著拖累三四线城市销售增速，甚至可能导致全国销售增速大幅下滑。

棚改对房地产投资的影响

• 建安投资增速主要受施工面积增速影响，而棚改建设面积占比不高。
• 2018年，若货币化安置比例降至45%，棚改建设面积为27000万平方米，对新开工面积增速贡献为正。
• 土地购置费是支撑房地产投资的主要因素，占投资结构的20%。

隐性债务与政策收紧

• 棚改贷款自2014年底开始投放，按照三年期限，2018年开始面临到期偿还压力。
• PSL总余额已超过3万亿，政策收紧意在控制其扩张速度，将部分棚改融资纳入隐性债务管理。
• 2018年PSL投放量预计低于2017年，且下半年可能进一步下降。

风险提示

• 房价或房地产销售超预期下滑。
• 棚改政策收紧可能引发房地产市场结构性调整，对三四线城市影响较大。

投资评级说明

• 股票投资评级：以报告日后6个月内证券相对于沪深300指数的涨跌幅为标准，分为买入、增持、中性、减持。
• 行业投资评级：以行业指数相对于沪深300指数的涨跌幅为标准，分为看好、中性、看淡。

法律声明

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