房地产行业棚改十问：一文读懂棚改的现在与未来-20180718-长江证券-15页

房地产行业棚改分析总结

核心内容概述

本报告围绕“棚改十问”展开，系统分析了棚户区改造（简称棚改）的定义、货币化安置机制、资金来源、对销售与投资的拉动作用、贷款流程、货币化安置比例影响因素、对三四线城市的影响、未来发展趋势及A股龙头房企的土地储备结构等内容，旨在帮助读者全面了解棚改的现状与未来走向。

主要观点

1. 棚改与货币化安置

• 棚改定义：棚改主要针对城市建成区范围内居住条件差、基础设施不完善的棚户区及“城中村”，属于民生工程，改善居住条件并完善城市功能。
• 货币化安置：政府以货币形式补偿被拆迁居民，居民再在市场上购房，成为去库存的重要手段。2017年货币化安置比例达60%，2018年预计降至50%。
• 资金来源：以国开行和农发行为主的政策性银行贷款为主要资金来源，央行通过PSL（抵押补充贷款）定向支持，2018年前5月PSL发放额同比增长约48%。

2. 棚改对销售与投资的影响

• 销售拉动：2017年货币化安置面积占全国住宅销售面积的21.5%，2018年预计为17.6%。
• 投资拉动：2018年棚改投资占房地产开发投资完成额的比例约为15%，略低于2017年的17%。

3. 货币化安置比例影响因素

• 主要受地区房地产库存、市场情况和财政状况影响。
• 库存较低的地区倾向于实物安置，库存较高的地区则偏向货币化安置。
• 2018年全国商品住宅待售面积降至2016年以来新低，去库存压力减轻，货币化安置比例将下降。

4. 棚改对三四线城市的影响

• 棚改分布：2018年棚改计划主要集中在山东、河南、河北、安徽等内陆省份，省内经济发达城市占比较低。
• 货币化安置比例：三四线城市货币化安置比例较高，如江苏其他城市达62.24%。
• 房价与去化周期：部分低线城市房价涨幅保持坚挺，去化周期下降明显，但热点城市因调控严格，去化周期偏高。

5. 棚改未来发展趋势

• 任务稳步推进：2018年至2020年计划改造棚户区1500万套，2018年计划开工580万套。
• 因城施策：随着长效机制建立和去杠杆推进，棚改将更多关注因城施策，提高资金使用效率。
• 安置方式调整：库存较低的地区将更多采用实物安置，库存较高的地区则继续依赖货币化安置。

6. A股龙头房企土地储备结构

• 一二线城市占比高：A股龙头房企如金地集团、万科、招商蛇口、保利地产的土地储备中，一二线城市占比均在50%以上。
• 三线城市布局：三线城市多为热点都市圈周边城市，发展空间较大，但其房地产市场成熟度较高，更接近二线城市。

关键信息

棚改贷款流程

1. 央行通过PSL向国开行、农发行等政策性银行提供资金；
2. 政策性银行以专项贷款形式为地方政府提供棚改资金；
3. 地方政府通过土地出让金及政府债券等偿还贷款；
4. 政策性银行再用这些资金偿还央行PSL。

棚改货币化安置效果

• 货币化安置促进了三四线城市的库存去化；
• 2018年货币化安置面积预计为2.5亿平方米，占全国住宅销售面积的17.6%。

风险提示

• 房地产调控政策可能进一步收紧；
• 棚改推进可能大幅放缓。

附录：图表目录（简要）

• 图1：辽宁抚顺莫地沟棚户区
• 图2：棚改资金流示意图
• 图3：国开行及农发行棚改贷款来源
• 图4：PSL发放额增长情况
• 图5：货币化安置对销售的影响
• 图6：棚改货币化安置流程图
• 图7：全国待售面积下降趋势
• 图8：三四线城市棚改开工计划
• 图9：百城房价同比涨幅
• 图10：各线城市库存变化
• 图11：三线城市库存平稳
• 图12：城市间库存分化
• 图13：2018年棚改计划开工情况
• 图14：龙头房企一二线土地储备占比

数据汇总（关键数值）

总结

棚改作为一项重要的民生工程，其货币化安置在去库存中发挥了关键作用。随着库存水平的下降，货币化安置比例预计将逐步降低，安置方式将向实物安置倾斜。未来棚改将更加注重因城施策，提高资金使用效率。A股龙头房企的土地储备以一二线城市为主，三线城市多为都市圈周边，具备较大的发展空间。