20180626-华创证券-债券日报_即使棚改货币化收紧_短期对房地产投资影响也有限_8页_711kb

报告摘要

本报告主要分析了棚改货币化收紧对房地产投资的影响，以及当前债券市场的走势与投资策略。核心观点认为，即使棚改货币化收紧，短期内对房地产投资的影响有限。

棚改货币化有利于三四线城市去库存
棚改货币化安置将居民的购房需求引导至商品房市场，有助于去库存，同时推高房价。与实物安置相比，货币安置更直接刺激商品房销售，但也会增加地方政府资金压力。
抵押补充贷款（PSL）为棚改提供资金支持
PSL是央行为棚改提供的长期稳定资金来源，通过质押高等级债券资产和优质信贷资产发放。2015-2017年PSL新增量分别为6980亿、9714亿和6530亿，截至2018年5月，PSL余额达3.12万亿，利率从4.5%降至2.75%。
货币化安置比例逐步下降
2015-2017年货币化安置率分别为30%、49%和60%，占全国住宅销售面积的比例从13.6%提升至21.3%。2018年货币化安置比例预计下降，但棚改总量不会有明显变化，实物安置比例将增加。
棚改收紧对房地产投资影响有限
- 已发放贷款仍将继续：截至2018年5月末，国开行已发放棚改贷款4369亿元，较去年同期增长1420亿元，即使今年计划开工减少，贷款发放仍会延续。
- 实物安置带动投资需求：货币化安置减少导致商品房销售和房价可能下降，但实物安置增加会带动政府安置房需求，从而支撑房地产投资。
- 土地购置费提供短期支撑：尽管商品房销售面积同比下滑，但前期土地购置费用仍在支撑房地产投资，短期内仍具有支撑作用。

棚改计划与完成情况：

年份	计划开工（万套）	完成（万套）	货币化安置率	货币化安置面积（亿平）	全国住宅销售面积（亿平）	占比
2015	580	601	30%	1.5	11.2	13.6%
2016	600	606	49%	2.5	13.8	18.1%
2017	600	609	60%	3.1	14.6	21.3%

公司投资评级：
- 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上；
- 推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%-20%；
- 中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%-10%之间；
- 回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%-20%之间。
行业投资评级：
- 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上；
- 中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%-5%；
- 回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上。