中指-《南京房地产市场发展研究报告（2018年上半年）》-2018.7-24页-1mb

南京2018年上半年房地产市场总结及趋势展望

核心内容概览

2018年上半年，南京市房地产市场呈现量缩价稳的态势，商品住宅成交与供应均有所下降，但价格保持平稳。同时，土地市场供应计划明确，政策调控持续影响市场走向。以下是总结的核心内容、主要观点与关键信息。

政策摘要

住房公积金政策

• 1月10日：明确要求房地产开发单位不得拒绝购房人使用住房公积金贷款，需在取得销售许可证后及时与住房公积金管理中心签订按揭协议。
• 6月2日：发布《关于进一步加强住房公积金提取管理工作的通知》和《关于改进住房公积金缴存机制进一步降低企业成本的通知》：
  • 对同一人多次变更婚姻关系购房或多人频繁买卖同一套住房申请提取公积金的，将不予提取。
  • 公积金缴存比例调整为5%—12%，允许困难企业申请降低比例或暂缓缴存，最低不低于5%。
  • 骗提公积金者5年内不予贷款。

房地产经纪与租赁政策

• 2月27日：发布《关于进一步加强房源发布管理规范房地产经纪行为的通知》：
  • 房产中介发布房源前需通过“南京市网上房地产监管平台”核验，取得房源唯一二维码。
  • 租赁合同需网签备案，防止“一房多卖”现象。

人才落户政策

• 3月1日：发布《南京市关于大学本科及以上学历人才和技术技能人才来宁落户的实施办法（实行）》：
  • 三类人才可直接落户：研究生学历者、40岁以下本科学历者、中级以上职称者、三级以上职业资格者。
  • 落户地点遵循家庭户优先原则，无合法住所者可申请市政服务中心集体户。

商品住宅市场分析

市场表现

• 成交情况：2018年上半年，南京市共成交商品住宅22775套，总面积265.62万平方米，同比分别下降23.17%和20.11%。
• 供应情况：新增商品住宅15995套，总面积229.28万平方米，同比分别下降40.37%和27.56%。
• 存量情况：截止2018年6月底，可售面积达319.63万平方米，同比增加12.18%，当前出清周期为7.22个月。
• 价格趋势：上半年商品住宅成交均价为24747元/平米，同比下跌0.97%，整体价格趋于平稳。

区域结构

• 供应与成交集中区域：浦口区在供应与成交量方面均居首位，溧水、高淳、建邺等区表现突出。
• 价格涨幅最高区域：高淳区成交均价同比上涨22.20%，涨幅最高。
• 面积与价格分布：
  • 面积段：80-100平方米面积段占比最高，达29.12%。
  • 价格段：25000元/平方米以上价格段占比超五成，达56.78%。

销售排行榜

• 成交面积Top10：

  1. 滨水花园（溧水）：137533平方米
  2. 中交荣域（高淳）：126027平方米
  3. 荣盛文承熙苑（六合）：107270平方米
  4. 碧桂园S1秦淮世家（溧水）：106981平方米
  5. 新城璞樾钟山（栖霞）：81322平方米
  6. 雅居乐滨江国际（浦口）：77818平方米
  7. 海珀星晖花园（建邺）：76908平方米
  8. 逸品花园（江宁）：75963平方米
  9. 电建洺悦府（栖霞）：75174平方米
  10. 其他项目（按面积排序）

• 成交金额Top10：

  1. 华润国际社区（浦口）：33.95亿元
  2. 新城璞樾钟山（栖霞）：27.09亿元
  3. 海珀星晖花园（建邺）：26.97亿元
  4. 天正桃源（鼓楼）：26.57亿元
  5. 雅居乐滨江国际（浦口）：21.10亿元
  6. 逸品花园（江宁）：19.92亿元
  7. 江山汇悦山府（鼓楼）：19.45亿元
  8. 恒盛金陵湾（鼓楼）：18.33亿元
  9. 电建洛悦府（栖霞）：16.79亿元
  10. 荣盛文承熙苑（六合）：16.10亿元

土地市场分析

供应与成交数据

• 土地供应：2018年上半年推出各类用地139宗，规划建筑面积1532.16万平方米，同比宗数下降26.06%，面积上升8.26%。
• 土地成交：成交各类用地147宗，规划建筑面积1550.91万平方米，同比分别上升16.67%和69.3%。
• 住宅用地：
  • 推出37宗，规划建筑面积522.52万平方米，同比宗数下降2.63%，面积下降15.4%。
  • 成交36宗，规划建筑面积487.94万平方米，同比分别上升28.57%和33.45%。
• 商办用地：
  • 推出24宗，规划建筑面积220.53万平方米。
  • 成交22宗，规划建筑面积164.51万平方米。

土地价格趋势

• 楼面均价：住宅用地成交楼面均价11959元/平方米，同比下降38.31%；商办用地成交楼面均价5195元/平方米，同比下降6.36%。
• 溢价率：住宅用地平均溢价率6.31%，同比下降51.98个百分点；商办用地平均溢价率4.41%，同比下降18个百分点。

区域分布

• 土地成交金额占比前三：玄武区（18%）、浦口区（17%）、江宁区（14%）。
• 土地出让金总额：2018年上半年土地出让金总额为438.85亿元，同比下降11.98%。其中住宅用地出让金为353.39亿元，同比下降17.66%；商办用地出让金为85.47亿元，同比增长23.21%。

趋势展望

• 市场趋势：2018年下半年住宅市场将进入盘整期，整体呈现“量缩价稳”的格局。
• 政策影响：四限政策对住宅均价形成压制，但年中政策信号释放，市场或有看涨趋势。
• 土地市场：土地供应计划明确增加，下半年将推出353.48公顷住宅用地，但土地市场热度有所降温，部分地块可能出现流拍风险。

总结

2018年上半年南京房地产市场受政策调控影响显著，商品住宅市场成交量和供应量均下降，但价格趋于平稳。政府加强了对住房公积金使用、房源发布、租赁合同备案及人才落户的管理，进一步规范市场秩序。土地市场供应计划明确，但整体热度有所下降。未来市场将进入盘整期，政策信号可能带来一定的上涨预期，但需关注土地市场降温及部分地块流拍的风险。