2017-2017上半年南京房地产市场分析报告_38页-5mb

2017年上半年南京房地产市场分析报告总结

核心内容概述

2017年上半年南京房地产市场在政策调控、城建发展、宏观经济及土地市场等多重因素影响下，呈现出趋于稳定、价格涨幅放缓、市场逐步回归理性的趋势。整体市场受到限购、限贷、提高首付比例和利率等政策的压制，投资需求受到抑制，自住需求成为市场主导力量。

主要观点

政策调控力度加大

• 全国政策：自2017年3月起，全国50多个城市加码楼市调控，28个城市加入限售阵营，政策旨在拉长资产变现周期，打击炒房行为。
• 金融手段：提高贷款利率，增加购房成本，抑制投资需求，楼市进入“四限”时代。
• 南京政策：
  • 限购范围扩大，将六合、高淳、溧水纳入限购，限制非本地户籍购房。
  • 限贷政策升级，首付比例和利率下限提高，第三套及以上停贷。
  • “宁十条”出台，从供应端调控市场，增加土地供应，限制地价，打击投资客。

投资者角色减弱，自住需求主导

• 投资者因政策限制投资周期变长，投资成本增加，市场逐渐由投资者主导转向自住需求。
• 政策对市场产生显著影响，成交量与价格均出现下滑，但库存量仍处于低位，市场整体趋于平稳。

关键信息

土地市场

• 成交量价齐跌：2017年上半年土地成交面积为148.56万方，同比下降0.9%；成交金额为430.4亿元，同比下降41.1%。
• 土地供应：土地供应集中在2016年8月和2017年6月，成交集中在2016年9月和12月。
• 板块分布：江宁、江北和城南仍是土地成交主战场，住宅性质用地占绝对优势。
• 万元地数量：上半年共出让12幅万元地，其中6幅楼面价在10000-20000元/平方米，5幅在20000-30000元/平方米，1幅超过30000元/平方米。
• 土地拍卖方式：通过最高现价竞拍、限制地价等手段，有效控制了高价地的产生。

城建发展

• 轨道交通建设：南京轨道交通建设加快，多个线路预计2020年及以后通车，辐射区域包括江浦、城南、河西、江宁等，带动相关片区发展。
• 过江通道：长江五桥、和燕路过江通道、浦仪公路过江通道等项目进入建设或规划阶段，将改善城市交通结构。
• 桥北更新规划：《南京江北新区桥北地区城市更新专项规划》发布，推动桥北区域发展，改善其功能无序状态。
• 产业项目：阿里巴巴江苏总部落户河西，华谊兄弟电影小镇在江宁开工，带动相关产业链发展。

宏观经济

• GDP增长：2017年1-3月南京GDP总量为2312.53亿元，增速为7.7%，高于全国平均水平。
• 价格指数：CPI涨幅稳定，PPI自2016年11月结束下跌趋势，开始上涨。
• 固定资产投资：2017年1-5月南京市完成固定资产投资2473.94亿元，增速14.6%；房地产投资为922.96亿元，增速32.2%。
• 商品房面积：新开工面积同比下降8.1%，施工面积同比增长11.3%；竣工面积同比下降45.1%。

住宅市场

• 成交量下降：2017年上半年住宅成交量为29642套，同比下降61.6%；6月成交量同比下降超5成。
• 成交结构：以80-100平方米的刚需产品为主，单价在25000元/平方米以上的产品占据主流。
• 库存情况：截至2017年6月底，住宅库存量为2.3万套，出清周期约为4.7个月。
• 房价走势：自2016年12月起，南京新房价格连续6个月环比下降，同比涨幅也开始下降。
• 二手房市场：
  • 成交主要集中在江宁板块，成交量破万。
  • 二手房成交均价差异较大，建邺区以34000元/平方米位居榜首，六合区均价最低为13432元/平方米。

市场预测

• 政策趋势：国家强调“房子是用来住的”，热点城市持续收紧调控政策，短期内不会放松。
• 土地供应：2017年南京计划推出530公顷商品住宅用地，土地供应充足，缓解紧张局面。
• 区域发展：未来供地可能以江宁、江北、高淳、溧水为主，部分无房可售区域将成为重点。
• 市场前景：尽管政策导致成交量价下降，但库存量仍处于低位，热门板块需求旺盛，区域限价短期内不会取消，房价将保持稳定，市场逐渐走向平稳。

总结

2017年上半年南京房地产市场在政策调控和城建发展的双重推动下，逐步回归理性。投资需求受到明显抑制，自住需求成为市场主导力量。土地市场量价齐跌，但供应充足，房价涨幅放缓，市场趋于稳定。未来南京房地产市场将更加注重供需平衡，价格保持平稳，市场结构逐步优化。