2017年上半年南京房地产市场分析报告_38页-5mb

报告摘要

南京2017年上半年房地产市场分析报告总结

核心内容概述

2017年上半年，南京房地产市场在多重调控政策的影响下，市场逐渐回归理性，投资者受到压制，自住需求成为市场主导。同时，轨道交通建设、重点产业项目落户以及土地供应政策调整，对市场格局产生了深远影响。

政策篇

全国政策调控

限购、限贷、限售并举：自2017年3月以来，全国50多个城市加强楼市调控，28个城市加入限售阵营，旨在打击炒房行为，抑制房价过快上涨。
金融杠杆调控：提高房贷利率，增加购房成本，抑制投资需求。主要城市如北京、上海、广州、厦门、深圳、南京等均实施了不同程度的利率上调政策。

南京政策调控

限购政策升级：南京主城8区及高淳、溧水、六合纳入限购范围，限制非本地户籍购房者购房，抑制投资需求。
限贷政策调整：首付比例和贷款利率根据购房者情况有所调整，如无房者首付不低于三成，已有房贷者首付不低于八成，部分区域如六合、高淳、溧水等贷款政策更加严格。
“宁十条”出台：从供给端调控市场，增加土地供应，限制地价，推动公开摇号，减少暗箱操作，同时抑制房价上涨。

政策效果

投资者受限，投资周期拉长，自住需求成为市场主力。
土地市场成交量价齐跌，土地拍卖方式改变有效控制高价地产生，调控效果逐步显现。

城建篇

轨道交通建设

宁和城际：完成热滑试验，预计年底通车，辐射江浦、城南、河西南。
宁高城际：实现“轨通”，预计年底通车，辐射江宁禄口、高淳、溧水。
宁溧城际：高架区段贯通，预计2018年6月通车，辐射江宁禄口、溧水。
5号线、1号线北延、7号线、2号线西延线、6号线、11号线：多数项目预计2020年或2021年通车，推动城北、河西、江宁等区域发展。
过江通道：长江五桥进入施工阶段，预计2020年通车；和燕路过江通道下半年开工，2022年底通车；浦仪公路过江通道西段完成工可，年内开工。

重点产业项目

阿里巴巴落户南京：江苏总部落户河西，推动电商产业发展。
华谊兄弟电影小镇：在南京建立，带动影视产业链发展。
桥北更新规划：形成“一核、五心、四轴、多点”格局，改善桥北区域形象。

城建小结

轨道交通建设全面提速，南京迈向全城轨交时代。
产业集聚效应显著，推动河西及江宁板块发展。
桥北更新规划改善区域形象，推动城市空间优化。

经济篇

宏观经济表现

GDP增长：2017年一季度南京GDP总量为2312.53亿元，增速为7.7%，高于全国平均水平。
价格指数：CPI涨幅稳定，PPI自2016年11月结束下跌趋势，开始持续上涨。

固定资产投资

固定资产投资：2017年1-5月完成2473.94亿元，增速为14.6%。
房地产投资：2017年1-5月完成922.96亿元，增速为32.2%。

商品房面积

新开工面积：2017年1-4月商品房新开工面积645.95万方，同比下降8.1%。
施工面积：2017年1-4月施工面积6826.33万方，同比增长11.3%。
竣工面积：2017年1-4月竣工面积224.85万方，同比下降45.1%。

土地篇

土地市场概况

成交量价齐跌：2017年上半年土地成交面积148.56万方，同比下降0.9%；成交金额430.4亿元，同比下降41.1%。
土地供应集中：2016年6月至2017年6月，土地供应集中在8月和6月，成交集中在9月和12月。

土地成交板块

两江板块为主战场：江宁、江北、城南为主要成交区域。
住宅性质用地占优：上半年成交22幅地块中，14幅为住宅性质，成交金额达365.16亿元。

万元地情况

12幅万元地：其中楼面价10000-20000元/㎡的6幅，20000-30000元/㎡的5幅，30000元/㎡以上的1幅。
拿地者多为品牌房企：如山东鲁能、金茂、招商、龙湖、银城、绿城、保利、恒大等。

土地市场小结

新政控地价：土地成交金额比去年减少近300亿元，高价地得到有效控制。
土地供应增加：2017年南京计划推出530公顷商品住宅用地，缓解土地紧张局面。

住宅篇

商品住宅市场

成交量下降：2017年上半年成交量29642套，同比下降6成；6月成交量同比下降超5成。
主力面积段：80-120㎡为主，其中80-100㎡占比约4成，刚需、刚改产品为主流。
主力单价段：25000元/㎡以上，主城价格普遍较高。
库存量及出清周期：截至6月底，住宅库存量为2.3万套，出清周期约4.7个月。

房价走势

新房价格：2017年5月新房环比下降0.2%，同比涨幅18.2%；自2016年12月起，房价连续6个月环比回落。
二手房市场：成交量主要集中在江宁板块，成交套数破万；建邺区均价最高，达34000元/㎡，六合区均价最低，为13432元/㎡。

市场预测

政策持续收紧：国家强调“房子是用来住的”，热点城市调控政策短期内不会放松。
土地供应优化：未来供地重点将转向江宁、江北、高淳、溧水等区域，部分无房可售区域将成为重点。
市场趋稳：在政策与土地调控下，南京房地产市场将逐渐走向平稳。

总结

2017年上半年南京房地产市场在政策调控、土地供应及城市基建的多重影响下，呈现出明显的降温趋势。投资者受限，市场回归自住需求主导；土地市场成交量价齐跌，高价地得到有效控制；轨道交通和重点产业项目推动城市空间优化与区域发展；住宅市场成交量下降，库存量维持低位，房价走势趋于平稳。整体来看，南京房地产市场在政策引导下逐步进入理性发展阶段。

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