2020年上半年南京房地产市场回顾及展望_4页_851kb

南京2020年上半年房地产市场总结

核心内容概述

2020年上半年，南京房地产市场在疫情冲击下表现出较强的韧性，尤其在先进制造和高技术产业的带动下，实现了经济正增长。然而，与商业地产联系紧密的第三产业受到较大影响，写字楼及零售物业市场均出现阶段性波动，但随着疫情逐步缓解和消费复苏，市场开始回暖。

写字楼市场分析

新增供应情况

• 新增面积：2020年上半年，南京写字楼市场新增供应约13.2万平方米，主要集中在河西板块，包括国寿大厦和奥美大厦。
• 总存量：全市写字楼存量累计达到235.9万平方米，较2018年底增长约13%。
• 未来供应：未来六个月将有四个优质写字楼共计42.5万平方米入市，其中新鸿基国金中心主塔楼和河西金鹰A座尤为引人注目。

需求与空置率

• 净吸纳量：上半年南京甲级写字楼市场录得负吸纳，空置率升至29.5%。
• 租户行为：部分企业因经营不善或现金流紧张退租，而大型专业服务业及传统金融行业仍积极布局。
• 乙级写字楼：在租户成本导向的背景下，乙级写字楼及园区写字楼的租赁需求有所上升，二季度净吸纳量有所改善。

租金与政策

• 租金变化：全市平均写字楼租金同比下降3.4%，至每月每平方米120.4元。
• 租赁优惠：多数业主提升租赁优惠政策，以刺激市场需求。

零售物业市场分析

新增供应情况

• 新增面积：上半年新增零售物业供应12万平方米，主要来自江宁板块的龙湖龙湾天街。
• 总存量：全市零售物业总存量达到350万平方米。

需求与空置率

• 净吸纳量：一季度录得-26,596平方米的净吸纳量，但二季度回升至76,041平方米，上半年空置率维持在5.1%的低水平。
• 租户类型：新增租户多来自生活必需类消费，如盒马鲜生、NOME等品牌。
• 品牌动态：新街口仍吸引国际一线品牌及网红餐饮品牌入驻，如Christian Louboutin、COACH、贤和庄等。

租金表现

• 租金稳定：尽管疫情初期受冲击，但租金报价保持稳定，首层租金维持在每天每平方米19.6元，与2019年底持平。

未来展望

• 新增供应：桥北万象汇（约10万平方米）将于年底入市，进一步提升市场供应。
• 市场趋势：随着疫情稳定，租户拓店需求逐步复苏，预计空置率将下降，租金有望微幅上涨。

河西CBD发展分析

产业聚集

• 重点产业：河西CBD重点引导现代金融及数字科技产业聚集。
• 企业入驻：自2010年起，汇丰银行、字节跳动、华润电力、安永等企业入驻新地中心，华泰证券、工商银行、南京银行等亦在该区域购置或自建总部。

政策与区域发展

• 新城科技园：建邺区政府在新城科技园大力引入高新技术及数字科技产业，形成与河西CBD的优势互补。
• TMT企业：阿里巴巴、小米科技、哔哩哔哩等TMT龙头企业相继入驻，推动区域发展。

商业配套与市场地位

• 优质写字楼：国金中心、河西金鹰等优质办公楼的入市，使河西CBD租赁型优质写字楼出租面积超过60万平方米。
• 租金差距缩小：河西CBD写字楼租金与新街口板块的差距逐步缩小，显示其竞争力提升。
• 未来规划：未来1至3年内，国金中心将引入国际酒店ANDAZ及商场，进一步提升商业配套品质，加速“新街口—河西CBD”双中心格局形成。

主要观点与关键信息

• 市场韧性：南京在疫情中表现出较强的经济韧性，尤其是先进制造和高技术产业支撑了整体经济正增长。
• 租户主导市场：疫情对写字楼市场影响显著，租户在租赁策略上更加谨慎，业主则相应调整租金预期和优惠政策。
• 零售市场复苏：零售物业市场在二季度开始反弹，品牌拓店需求回升，市场空置率维持低位。
• 河西CBD崛起：河西CBD作为南京新兴核心商务区，正进入新一轮增长期，吸引大量优质企业入驻，商业配套不断完善。

总结

2020年上半年，南京房地产市场在疫情冲击下保持稳定，写字楼和零售物业市场均呈现阶段性调整。租户主导的市场格局促使业主采取更灵活的租金策略，而河西CBD凭借政策支持和产业集聚，正加速成为南京的顶级商务区。未来，随着新增供应的入市和市场需求的逐步释放，南京商业地产市场有望迎来新一轮增长。