中指-《2018年上半年青岛房地产市场发展研究报告》-2018.7-57页-6mb

青岛房地产市场形势总结与趋势展望（2018年上半年）

核心内容

2018年上半年，青岛房地产市场在宏观政策调控与地方政策实施的双重影响下，呈现出量价小幅回调、市场热度持续、政策调控深化的态势。全国范围内房地产政策继续深化调控，强调住房的居住属性，抑制非理性需求，同时推进供给侧改革，增加“有效供给”，以促进市场平稳健康发展。青岛作为试点城市之一，积极响应政策号召，通过土拍新政、限购限售政策、户籍调整等手段，对市场进行了有效引导和调控。

主要观点

1. 全国政策背景

• 房地产调控持续深化，强调住房的居住属性，推进差别化调控，打击投资投机行为。
• 金融信贷政策严格管控居民杠杆率，限制消费贷款、经营贷款等资金流入房地产市场。
• 土地供应与融资渠道改革取得进展，土地资源多元化，融资障碍逐步消除。
• 政策重点转向“有效供给”，推动住房租赁市场发展、共有产权房试点、集体建设用地入市等。

2. 青岛市场表现

• 成交量：上半年青岛住宅市场成交量同比小幅下调，但整体仍处于高位。一季度受政策影响成交量下降，二季度受限购政策刺激成交量小幅回升。
• 价格走势：住宅均价同比与环比均上涨，尤其在新兴城区和外围县市涨幅显著。
• 区域差异：黄岛区、高新区和即墨区成为成交量主力，而市南区、市北区等主城区成交量下降明显。
• 市场结构：中高面积段住宅成交占比提升，市场成交主力转向中高面积段及高单价段，反映出刚需与改善型需求的主导地位。

3. 土地市场分析

• 土地供应：上半年土地市场整体保持高热度，住宅、商办用地推出及成交面积同比大幅增长。
• 土地价格：楼面价同比上涨，住宅用地楼面价涨幅显著，商办用地楼面价亦有上升趋势。
• 溢价率：住宅用地溢价率有所下降，商办用地溢价率持续降低，反映出市场理性化趋势。
• 土地成交区域：黄岛区和城阳区成为土地成交主力，楼面价高企，高新区等新兴区域土地供应增加，推动价格上升。

4. 企业与项目表现

• 销售金额：融创中国以99.8亿元成交金额位居榜首，万科、海尔地产紧随其后。
• 销售面积：融创中国以60.5万平方米销售面积再度领先，显示其在青岛市场的强大影响力。
• 项目成交：融创·都会中心、万达东方影都等项目表现突出，成交量与销售额均居前列。

5. 公寓、别墅、办公及商业市场

• 公寓市场：成交量小幅下降，但部分区域如高新区涨幅显著，反映出市场分化。
• 别墅市场：成交量增长显著，价格涨幅较大，主要集中在外围区域。
• 办公市场：成交量同比略有下降，但价格显著上涨，崂山区、高新区涨幅突出。
• 商业市场：成交量与2017年上半年基本持平，但价格小幅上涨，黄岛区、崂山区等区域表现强劲。

关键信息

土拍新政

• 青岛高新区两宗地块实行土拍新规，当竞买报价达到或超过最高限价后，转入网下竞公共基础设施建设资金，由出资最高者竞得土地使用权。

限购限售政策

• 青岛实施2.0版限购限售政策，对已拥有多套房产的居民家庭限制购房，同时规定新房需取得《不动产权证书》满5年后方可上市交易。

户籍新政

• 青岛适度放宽城区落户政策，大幅放宽新区落户，全面放开县域落户，以吸引更多人口落户，提升城市吸引力。

市场结构变化

• 青岛房地产市场结构向新兴城区和外围县市倾斜，主城区成交量下降，市场重心逐渐转移。
• 供应端改革推进，包括租赁住房、共有产权房等，为市场提供更多“有效供给”。

金融政策影响

• 房地产金融环境持续收紧，信贷增长放缓，房企融资渠道变窄，银行放款周期延长，对市场形成一定抑制作用。

趋势展望

2018年下半年

• 成交量：预计成交量进一步下降，郊区和外围县市占比提升。
• 价格走势：房价涨幅收窄，趋于稳定，部分区域因土地供应紧张价格仍有上涨压力。
• 土地市场：土地供应量增加，土地价格继续上涨，但溢价率有所下降，市场逐步回归理性。
• 政策导向：政府将加快住房租赁市场建设，推动共有产权房发展，促进市场供需结构优化。

结论

2018年上半年，青岛房地产市场在政策调控和市场自身调整的共同作用下，逐步趋向平稳发展。土地市场保持高热度，但溢价率下降，价格理性化趋势明显。政策对“有效供给”的强调和落实，将成为影响未来房地产市场的重要因素。随着市场结构的调整，新兴城区和外围县市将成为市场增长的主要区域。