2017年上半年南京房地产市场分析报告_35页_3mb

报告摘要

2017年上半年南京房地产市场分析报告总结

核心内容概述

2017年上半年，南京房地产市场在政策调控、城建发展、经济形势和土地市场等多方面呈现出显著的变化。政策层面，限购、限贷、限售等措施进一步收紧，抑制了投资行为，推动市场回归理性；城建方面，轨道交通和过江通道的建设加速了江北新区及周边区域的发展；经济层面，南京保持平稳增长，固定资产投资和房地产投资增速明显；土地市场则呈现成交量价齐跌，土地供应有所调整，重点向江宁、江北等区域倾斜。

主要观点

政策篇

全国政策调控：自2017年3月起，全国50多个城市加码调控，28个城市实施限售政策，旨在抑制炒房行为，打击投机。
金融杠杆调控：通过提高房贷利率和首付比例，增加购房成本，遏制投资需求。
南京政策调控升级：南京将六合、高淳、溧水纳入限购范围，限制了投资客的购房行为，稳定了市场。
“宁十条”出台：从供给端调控市场，增加土地供应，限制地价，推动公开透明的摇号机制，抑制房价过快上涨。
政策效果：投资者逐渐退出市场，自住需求成为主导；土地市场调控效果显著，高价地现象减少。

关键信息

政策调控详情

限购政策：
- 主城8区：非南京户籍无房可购1套，有房禁止购买；南京本地有1套可购1套，2套及以上禁止购买。
- 高淳、溧水、六合：非南京户籍无房可购1套，有房禁止购买；南京本地不限购。
限贷政策：
- 无房：首付不低于三成，利率最低9折。
- 有一套：首付不低于五成，利率最低9折。
- 有两套及以上：停贷或银行审定首付和利率。
利率调整：工行首套房贷92折，二手房95折；部分银行执行基准利率。

土地市场详情

土地成交量价齐跌：2017年上半年土地成交面积148.56万方，同比下降0.9%；成交金额430.4亿元，同比下降41.1%。
土地供应调整：2017年上半年土地供应集中在16年8月和17年6月，成交集中在16年9月和12月。
两江板块为主战场：江宁、江北和城南板块为土地成交主力，住宅性质用地占绝对优势。
万元地数量减少：上半年共12幅万元地成交，其中6幅楼面价在10000-20000元/㎡，5幅在20000-30000元/㎡，1幅突破30000元/㎡。
土地拍卖方式转变：通过现房销售、限价等方式控制地价，抑制高价地产生。

城建发展

轨道交通建设：多条线路预计在2017年底至2021年陆续通车，如宁和城际、宁高城际、5号线等，推动江北、江宁等区域发展。
过江通道：长江五桥、和燕路过江通道等项目进入建设阶段，缓解交通压力。
重点项目落户：
- 阿里巴巴江苏总部落户河西，带动电商产业链发展。
- 华谊兄弟电影小镇落户江宁，推动影视产业聚集。
桥北更新规划：形成“一核、五心、四轴、多点”的城市格局，改善桥北区域形象。

经济篇

GDP增长稳定：2017年一季度南京GDP总量为2312.53亿元，增速为7.7%，略低于2016年，但高于全国平均水平。
价格指数平稳：CPI涨幅稳定，PPI自去年11月起持续上涨。
固定资产投资：2017年1-5月固定资产投资2473.94亿元，增速14.6%；房地产投资922.96亿元，增速32.2%。
商品房面积：
- 新开工面积同比下降8.1%，施工面积增长11.3%。
- 竣工面积同比下降45.1%，显示市场供应紧张。

住宅市场

成交量下降明显：2017年上半年住宅成交量为29642套，同比下降6成；6月成交量同比下降55.2%。
成交结构：
- 面积段以80-100㎡刚需产品为主。
- 单价段以25000元/㎡以上为主流，主城价格较高。
库存情况：截至2017年6月底，住宅库存量为2.3万套，出清周期约4.7个月。
房价走势：新房价格自2016年12月起连续6个月环比回落，同比涨幅逐渐下降。
二手房市场：
- 成交量以江宁为主，达1.3万套，鼓楼和六合紧随其后。
- 区域均价差异大，建邺区以34000元/㎡居首，六合区最低为13432元/㎡。

市场预测与趋势

政策层面：南京计划推出530公顷商品住宅用地，缓解土地紧张，控制高价地。
土地层面：未来供地可能以江宁、江北、高淳、溧水为主，部分无房区域可能成为重点。
市场层面：短期内调控政策不会放松，市场趋于平稳，房价保持稳定。

总结

2017年上半年南京房地产市场在政策调控下趋于理性，投资行为受到抑制，自住需求成为主导。土地市场成交量价齐跌，但供应有所增加，重点向江宁、江北等区域倾斜。城建发展加速，轨道交通和过江通道带动区域发展，阿里巴巴和华谊兄弟电影小镇的落户提升了南京的产业竞争力。经济保持平稳增长，固定资产投资和房地产投资增速显著，商品房市场逐步进入供求平衡状态。住宅市场成交量下降，库存量维持低位，价格涨幅减小，市场逐渐走向平稳。

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