20210606-天风证券-房地产土地周报_土地市场降温_楼市因城施策_12页_1mb

报告摘要

2021年5月24日至5月30日，中国房地产市场呈现土地市场降温、楼市因城施策的总体态势。报告重点分析了土地供应与成交情况、房企拿地动态以及政策动向对行业的影响。

合计供应面积：2219.93万平方米，环比下降27.38%，同比下降57.89%，累计同比下降19.76%。
供应结构：
- 住宅用地：83宗，合计供应面积1511.05万平方米，环比下降27.93%，同比下降45.7%。
- 商服用地：20宗，工业用地：125宗，其他用地：8宗。
城市差异：
- 一线城市供应面积54.8万平方米，环比下降92.51%，同比下降81.43%，累计同比增速1.73%。
- 二线城市供应面积1459.54万平方米，环比上升73.84%，同比下降53.08%，累计同比增速-17.81%。
- 三线城市供应面积705.59万平方米，环比下降52.51%，同比下降62.19%，累计同比增速-24.36%。
挂牌均价：4255元/平方米，环比下降26.13%，同比上升31.86%。
- 一线城市挂牌均价1197元/平方米，环比下降89.74%，同比下降74.87%。
- 二线城市挂牌均价5158元/平方米，环比上升5.81%，同比上升23.96%。
- 三线城市挂牌均价2660元/平方米，环比下降20%，同比上升63.09%。

合计成交面积：1703.15万平方米，环比下降19.19%，同比下降55.69%，累计同比下降13.39%。
成交结构：
- 住宅用地：93宗，合计成交面积806.87万平方米，环比下降36.07%，同比下降59.53%。
- 商服用地：45宗，工业用地：73宗，其他用地：11宗。
成交均价：5816元/平方米，环比下降13.62%，同比上升91%。
- 一线城市成交均价19022元/平方米，环比上升885.09%，同比上升278.47%。
- 二线城市成交均价5232元/平方米，环比下降40.29%，同比上升28.87%。
- 三线城市成交均价1099元/平方米，环比下降74.18%，同比下降49.4%。
成交总价：990.6亿元，环比下降30.19%，同比下降15.37%。
- 一线城市成交总价386.1亿元，环比上升1574.21%，同比上升519.38%。
- 二线城市成交总价556.51亿元，环比下降47.93%，同比下降13.81%。
- 三线城市成交总价47.98亿元，环比下降85.33%，同比下降89.62%。

一手房成交：本周跟踪36大城市合计成交4.55万套，环比上升16.87%，同比上升4.5%。
二手房成交：本周跟踪11个城市合计成交1.31万套，环比下降10.39%，同比下降17.58%。
去化周期：全国14大城市住宅可售套数合计77.21万套，去化周期35.4周，环比下降11.22%。
- 一线、二线、三线城市去化周期环比分别下降33.44%、0.47%、0.54%。

公募REITs发行：
- 5月31日，首批9只公募基础设施投资基金启动发行，全部实现超募。
- 物流、产业园项目最受青睐。
- REITs将对地产行业产生深远影响，提升产业地产和物流地产的融资与退出效率。
土地出让收入划转税务部门：
- 6月4日，财政部发布通知，将国有土地使用权出让收入等四项政府非税收入划转税务部门征收。
保障性租赁住房政策：
- 国家发改委印发《保障性租赁住房中央预算内投资专项管理暂行办法》，支持人口净流入的大城市新建改建保障性租赁住房。
楼市因城施策：
- 6月3日，绍兴市发布政策，规定新购房需取得不动产权证书满3年后方可转让。
- 政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，房企分化加剧。

长沙“两集中”供地：
- 万科、阳光城、建发、龙湖、五矿、绿地、金茂、龙光、新城控股、佳兆业、中骏、美的置业、保利、绿城等房企积极参与。
- 万科以12.6亿元竞得地块，楼面价5261元/平方米；绿城以29.9亿元竞得地块，楼面价7750元/平方米，溢价率25%。
- 金茂以31.67亿元竞得地块，楼面价10200元/平方米；华侨城以57.77亿元竞得地块，楼面价13790元/平方米，溢价率11.10%。
苏州“两集中”供地：
- 保利、中海+新疆中泰、绿地+中交、中建三局、复地、万科、旭辉、绿城等房企参与。
- 保利以17.89亿元竞得地块，楼面价15647元/平方米，溢价率13.29%。
- 中建三局以23.84亿元竞得地块，楼面价11727.5元/平方米。
- 绿城以20.01亿元竞得地块，楼面价12328元/平方米，溢价率11.72%。
金华永康市：
- 绿城以19.6亿元竞得地块，楼面价17724元/平方米，溢价率48.48%，配建保障房27360平方米。
- 华鸿嘉信以1.49亿元竞得地块，楼面价6284元/平方米，溢价率49%。
丽水市：
- 浙江志城以8.24亿元竞得地块，楼面价19642元/平方米，溢价率42.07%。
宁波市：
- 绿地+中交以8.64亿元竞得地块，楼面价6298元/平方米，溢价率10.49%。

推荐房企：
- 优质龙头：万科A、保利地产、金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口。
- 优质成长：金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团。
- 优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务。
- 低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝。
持续关注：
- 优质成长：华润置地。
- 优质物管：融创服务。

行业评级：强于大市（维持评级）。
股票投资评级：
- 买入：预期股价相对收益20%以上。
- 增持：预期股价相对收益10%-20%。
- 持有：预期股价相对收益-10%-10%。
- 卖出：预期股价相对收益-10%以下。

分析师：陈天诚、张春娥、胡孝宇。
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图表来源：Wind、天风证券研究所。