20210516-天风证券-房地产土地周报_土地市场环比降温_楼市因城施策_10页_1mb

报告摘要

房地产行业周报总结（2021年05月16日）

核心内容概览

本周房地产市场整体呈现土地市场降温、楼市因城施策的态势。土地供应与成交数据均出现显著下滑，但部分城市土地市场热度仍较高，房地产税改革试点座谈会召开，政策调控进一步细化，行业分化加剧。

主要观点与关键信息

一、土地市场情况

1. 土地供应情况

供应面积：本周100城土地供应建筑面积为537.14万平方米，环比下降90.21%，同比下降71.64%，累计同比下降11.09%。
城市分化：
- 一线城市：供应面积13.89万平方米，环比下降93.75%，同比下降80.57%，累计同比下降7.9%。
- 二线城市：供应面积113.43万平方米，环比下降96.71%，同比下降88.1%，累计同比下降5.48%。
- 三线城市：供应面积409.83万平方米，环比下降77.41%，同比下降52.87%，累计同比下降18.1%。
土地类型：本周共供应92宗地块，其中住宅用地14宗、商服用地8宗、工业用地66宗、其他用地4宗。

2. 土地成交情况

成交面积：本周100城土地成交规划建筑面积762.96万平方米，环比下降76.99%，同比下降66.92%，累计同比下降11.48%。
城市分化：
- 一线城市：成交面积75.42万平方米，环比下降89.98%，同比下降44.39%，累计同比下降28.41%。
- 二线城市：成交面积545.5万平方米，环比下降62.75%，同比下降33.56%，累计同比下降17.52%。
- 三线城市：成交面积142.04万平方米，环比下降87.07%，同比下降89.48%，累计同比下降11.91%。
成交均价：本周100城土地成交均价9277元/平方米，环比上升40.71%，同比上升122.52%。
成交总价：本周100城土地成交总价707.83亿元，环比下降67.62%，同比下降26.38%。

3. 住宅类土地情况

供应面积：住宅类土地供应建筑面积143.77万平方米，环比下降95.51%，同比下降85.45%。
成交面积：住宅类土地成交建筑面积483.56万平方米，环比下降80.15%，同比下降59.38%。
成交均价：住宅类土地成交均价14067元/平方米，环比上升61.36%，同比上升122.23%。
成交总价：住宅类土地成交总价680.22亿元，环比下降67.97%，同比下降9.73%。

二、市场动态与政策分析

1. 多地集中供地开启，市场分化加剧

北京：首批商品住宅用地集中出让，共实现土地出让价款约1110亿元，地块平均溢价率6.4%。
热点城市：如杭州、重庆、无锡等地土地市场热度高企，部分地块溢价率超过50%。
非热点城市：如长春，首轮土拍中32宗以底价成交，土地价格明显稳定。
调控方向：热点城市土地侧调控由“控溢价”向“控地价、控房价”过渡，调控效果初显。

2. 房地产税改革试点座谈会召开

四部门召开房地产税改革试点工作座谈会，强调“立法先行、充分授权、分步推进”原则。
政策“精准导向”以防范房企杠杆及投机风险，优质房企可能受益。

3. 限购政策加码

宁波：发布9个热点学区范围内112个小区的二手住房交易参考价格，促进理性交易。

三、投资建议

1. 推荐企业

优质龙头：万科A、保利地产、金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口。
优质成长：金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团。
优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务。
低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝。

2. 持续关注

优质成长：华润置地。
优质物管：融创服务。

3. 风险提示

政策变化不及预期。
房屋销售不及预期。
疫情二次反弹。

四、行业趋势与展望

政策稳定性：因城施策常态化，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降。
融资收紧：融资端再收紧或进一步催化企业分化。
房企转型：三道红线将深刻改变房企经营行为，强运营企业或优于强投资企业。

附：数据来源与图表说明

数据来源：Wind、天风证券研究所。
图表包括土地供应面积、挂牌均价、成交面积、成交均价、成交总价等，反映市场动态与趋势。

总结

本周房地产市场整体降温，土地供应与成交面积均出现显著环比和同比下滑，但部分热点城市土地市场依然活跃，土地成交均价有所上升。政策层面，房地产税改革试点推进，各地限购政策加码，市场分化加剧。从投资角度看，优质房企和物管公司受到推荐，行业风险溢价率预计下降，融资端再收紧将加速企业分化。整体行业评级为“强于大市”，投资者应关注政策变化与市场动态。

展开完整摘要