世联行-中国房地产三季度报告-2018.11-19页_1mb

房地产市场三季度总结

核心内容

2018年三季度，中国房地产市场整体呈现下行趋势，政策调控、土地供应、销售表现、信贷环境及房企资金状况均出现显著变化。市场逐步进入调整阶段，部分城市销售放缓，去化周期延长，但政策引导下价格波动趋于平稳。

主要观点

1. 政策微调持续，以稳为主

• 三季度共出台119项调控政策，其中33项为五限政策（限购、限价、限售、限贷、限商），其余为加强监管和落实调控的行政计划。
• 新增限购城市4座，限购内容调整10项，限价、限售、限贷调整18项，限商1项（深圳）。
• 政策并非一味抑制市场，部分区域如广州房价得到有效管理并出现正向微调。

2. 土拍供应大增，楼面价回调

• 1-9月全国招拍挂出让各类用地30亿平方米，同比增长30.7%；出让金4.4万亿元，同比增长26.1%。
• 住宅用地供应面积13.9亿平方米，同比增长40%，平均楼面价2,539元/平方米，同比下降9.5%。
• 土地供应增速加快，但住宅地价明显下降，反映市场供需关系变化。

3. 销售面积同比下降，拖累销售额增速

• 1-9月全国商品房销售额10.4万亿元，同比增长13.3%；销售面积11.9亿平方米，同比增长2.9%。
• 9月销售额1.5万亿元，同比增速6.7%，环比下降8.5个百分点；销售面积1.7亿平方米，同比下降3.6%。
• 商品住宅销售额8.8万亿元，同比增长15.6%；销售面积10.3亿平方米，同比增长3.3%。
• 面积下降是市场整体下行的主要原因，且降速扩大。

4. 价格进入窄区间

• 70个大中城市新房价格整体温和上扬，局部缓慢下行，进入窄区间。
• 9月环比上涨城市64座，环比持平3座，环比下降3座，平均涨幅1.1%，较上月减少4.6个百分点。

5. 非都市圈城市现疲态

• 非都市圈二、三线城市销售增长乏力，进入后棚改时期，增长疲态显现。
• 都市圈二、三线城市销售筑底，但9月出现负增长。

6. 成交、成单显著下降，客户观望情绪浓厚

• 监测楼盘中，仅长沙、重庆、哈尔滨维持正增长，其余40个城市盘均成交下行。
• 上门客户成单率指数持续下降，9月报48.9，环比下降47%，同比下降40%，观望情绪加剧。

7. 销售不畅，去化整体上扬

• 30个重点监测城市中，20个城市可售面积上升，济南、武汉、昆山尤为明显。
• 去化周期从年初的结构修复转为整体上扬，至9月底，8个城市去化周期在13-18个月之间，比8月增加1个，比上半年增加3个。

8. 利率持续提升，住房信贷增速趋缓

• 全国首套房平均利率升至5.7%，二套房升至6.1%。
• 35个监测城市中，7个城市执行1.2倍以上利率，23个城市执行1.2倍利率，5个城市执行1.1倍利率。
• 8月房贷余额增速继续下降，显示信贷环境趋紧。

9. 银行资金持续收缩，房企主动筹措回笼现金

• 房企到位资金12.2万亿元，同比增长7.8%。
• 自筹资金、定金及预收款增速明显，按揭贷款、银行贷款仍为负增长。
• 银行类资金收缩背景下，房企加快销售回款。

10. Top21-30梯队房企积极推售，销售额大幅增长

• 三强开发商销售额同比增长20%，但增速略有下降。
• 21-30梯队开发商销售额同比增长82%，其中龙光、金科增长超过90%。
• 梯队门槛同比提高，显示市场集中度提升。

展望分析

1. 四季度市场持续降温

• 上门指数显示未来1-2个月市场将降温，预示四季度市场向冷。
• 各线城市上门指数持续下滑，尤其是9月下旬以来快速回落。

2. 地方国企优势突显

• 行业进入还债高峰，每季度需偿还约900亿元债务，但借新偿旧顺畅，债务危机缓解。
• 地方国企发行债券占总量37%，最低利率3.38%，显著低于民企（最低利率5.46%），资金成本优势明显。
• 地方国企债务偿付覆盖率高达80.3%，为各类房企中最高。

3. 土地市场进入尾周期

• 全国商品房待售面积5.3亿平方米，同比下降13.0%，降速趋缓。
• 企业待开发土地面积4.2亿平方米，同比增长31.7%，补库存接近尾声。
• 随着地方政府推地加速，土地流拍规模可能扩大，价值地块仍受追捧。

结语

行业四季度下行趋势确立，进入偿债高峰，整体流动性有所缓解但仍需警惕。土地市场进入尾周期，房企土储充盈，但地方财政压力加大，经济下行叠加地价下行，是地方政府面临的挑战。