房地产行业10月月报：投资放缓、销售走弱，楼市调控以稳为先-20181114-华创证券-20页-1mb

房地产10月月报总结

核心内容概述

本报告分析了2018年10月房地产市场的主要数据表现与政策动向，指出当前房地产行业在投资、销售和资金端均出现一定放缓，但整体仍保持相对稳定。报告认为，房地产市场调控应以“稳”为主，同时指出房地产行业正处于小周期延长阶段，资源正加速向龙头房企集中。

主要观点

投资端

• 投资增速略降：1-10月房地产开发投资同比增长9.7%，10月单月增速为7.7%，较前值下降1.3个百分点。尽管增速略有下降，但整体仍处于高位。
• 施工投资改善：施工面积同比增长4.3%，较前值上升0.3个百分点，显示施工端有所修复。
• 土地购置费走弱：土地购置面积同比增长15.3%，但百城宅地成交面积同比大幅下降45%，创2015年以来新低，表明土地市场持续降温。
• 投资预测上调：考虑到施工投资改善和土地购置费下行，报告将2018年房地产开发投资增速上调至+8.5%。

销售端

• 销售持续为负：1-10月商品房销售面积同比增长2.2%，10月单月同比下降3.1%，市场继续走弱。
• 区域分化明显：主流46城销售面积同比下降9.6%，而低能级607城仅下降1.8%。东部和东北地区销售面积同比降幅扩大，而中西部地区略有回升。
• 龙头房企表现强劲：10月50家主流房企销售额同比增长31%，远高于全国商品房销售额的6%，集中度进一步提升。
• 销量预测维持：综合考虑政策放松、推盘增加等因素，报告维持2018年商品房销售面积同比增长0%的判断。

资金端

• 资金来源略有波动：1-10月资金来源同比增长7.7%，但10月单月同比增速下降7.3个百分点。
• 按揭贷款由负转正：10月按揭贷款同比增速为+2.1%，较9月上升5个百分点，显示部分城市按揭利率下行，政策宽松影响持续。
• 国内贷款转负：10月国内贷款同比增速为-6.1%，显示房企融资压力有所上升。
• 定金及预收款较强：10月定金及预收款同比增速为+16.4%，显示销售回款对资金来源的支撑作用仍在。

关键信息

2018年房地产投资与销售数据

• 房地产开发投资：1-10月完成99,325亿元，同比增长9.7%；10月单月增速为7.7%。
• 住宅投资：1-10月完成70,370亿元，同比增长13.7%；10月单月增速为11.9%。
• 商品房销售面积：1-10月为13.3亿平方米，同比增长2.2%；10月单月同比下降3.1%。
• 商品房销售额：1-10月为11.6万亿元，同比增长12.5%；10月单月同比增长6.3%。
• 住宅销售：1-10月销售面积为11.5亿平方米，同比增长2.8%；10月单月销售额同比增长9.9%。

政策动向

• 宏观政策宽松：央行宣布下调部分金融机构存款准备金率，释放资金支持市场。
• 长效机制深化：国务院提出大力发展住房租赁市场，住建部专家表示房地产税不能急于求成。
• 棚改政策调整：国常会提出因地制宜调整棚改货币化安置政策，强调棚改对三四线城市的支持。
• 人才新政扩围：多个城市放宽人才落户及购房政策，促进市场稳定。
• 房贷利率微降：部分城市出现房贷利率下调，放款速度加快，显示政策对市场支持。

风险提示

• 销量超预期下行：若市场继续走弱，可能对房企销售表现造成更大压力。
• 资金超预期收紧：若融资环境进一步恶化，可能影响房企资金链。

推荐与评级

• 推荐房企：保利地产、新城控股、万科A、融创中国、招商蛇口、金地集团（一线）；中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福（二线）。
• 投资评级：维持“推荐”评级，认为地产龙头在当前低估值背景下具备相对和绝对价值优势。

行业数据与市场动态

• 行业数据：截至10月，房地产板块相对沪深300表现较好，1M涨幅7.17%，12M涨幅1.35%。
• 市场动态：多地出现房价回调、成交量下降，但部分城市推盘增加，市场逐步回暖。

图表与数据来源

• 数据来源：国家统计局、克尔瑞、Wind、融360、央行等。
• 图表包括：房地产开发投资、销售面积、资金来源、区域分布、政策动态等，用于支持报告分析。

结论

报告认为，当前房地产市场调控应以稳定为主，短期内政策环境有望逐步改善，但长期来看，房地产行业正经历小周期延长，资源向龙头房企集中，建议关注地产龙头的长期价值。