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房地产市场三季度总结：政策见底，楼市向低

核心内容

2018年三季度，中国房地产市场在政策调控与市场供需的双重影响下，整体呈现下行趋势。政策持续微调，土地供应大幅增加，销售面积负增长，客户观望情绪浓厚，银行资金收缩，房企加速推盘回款，市场流动性有所缓解，但行业仍面临一定压力。

主要观点

1. 政策微调持续，以稳为主

• 三季度共出台119宗调控政策，其中33宗为五限政策，涉及新增限购城市4座及限购内容调整10宗。
• 除抑制性政策外，部分区域如广州实施了温和的房价微调政策，以稳定市场预期。

2. 土地供应大增，楼面价回调

• 1-9月全国招拍挂出让各类用地达30亿平方米，同比增长30.7%；出让金达4.4万亿元，同比增长26.1%。
• 住宅用地供应面积同比增长40%，平均楼面价同比下降9.5%，部分城市如一线、二线、都市圈三线楼面价降幅明显。

3. 销售面积同比下降，拖累销售额增速

• 1-9月商品房销售面积同比增长2.9%，但9月同比减少3.6%，销售面积持续负增长。
• 商品住宅销售面积同比下降0.8%，销售额增速放缓，市场整体下行趋势显著。

4. 价格进入窄区间，局部微调

• 70个大中城市新房价格整体温和上涨，局部缓慢下行，价格进入调控后的窄区间。
• 9月新房价格环比上涨城市64座，环比下降城市3座，整体涨幅收窄。

5. 后棚改时期，非都市圈增长疲态

• 非都市圈三四线城市进入后棚改时期，销售增长乏力，部分城市出现进一步下行趋势。
• 都市圈二、三线城市销售面积增长放缓，市场仍处于调整阶段。

6. 客户观望情绪加重，成交、成单显著下降

• 监测楼盘中，仅长沙、重庆、哈尔滨保持盘均成交正增长，其余城市普遍下降。
• 上门客户成单率指数持续下降，9月为48.9，环比下降47%，显示客户观望情绪加剧。

7. 销售不畅，去化周期整体上扬

• 30个重点监测城市中，20个城市可售面积上升，去化周期从年初的结构修复转为整体上扬。
• 9月底，8个城市去化周期在13-18个月之间，比8月增加1个，市场去化压力加大。

8. 利率持续提升，住房信贷增速趋缓

• 全国首套房平均利率升至5.7%，二套房升至6.1%，部分城市执行1.2倍以上利率。
• 8月房贷余额增速比3月下降1.4个百分点，信贷市场趋紧。

9. 银行资金收缩，房企主动筹措回笼现金

• 房企到位资金同比增长7.8%，其中自筹资金、定金及预收款增速明显，按揭贷款和银行贷款仍负增长。
• 在银行资金持续收缩的背景下，房企积极推售以加快资金回笼。

10. Top21-30梯队房企增长显著

• Top21-30梯队房企总销售额同比增长82%，其中龙光、金科增长超过90%。
• 阶梯门槛同比提高，显示中小房企在市场调整中积极应对。

展望分析

1. 四季度市场持续降温

• 上门指数显示，9月下旬以来客户上门量迅速回落，预示四季度市场将更加冷清。
• 非都市圈三四线城市销售增长疲态将持续，市场整体仍面临下行压力。

2. 地方国企优势突显

• 地方国企发行债权占总量37%，最低利率仅为3.38%，显著低于民营企业。
• 中长期债务偿付能力达80.3%，为行业最高，地方国企在行业下半场将发挥重要作用。

3. 土地市场进入尾周期，流拍或扩大

• 全国商品房待售面积同比下降13.0%，降幅趋缓，市场库存压力逐步释放。
• 企业待开发土地面积同比增长31.7%，补库存进入尾声，土地市场将面临流拍风险。
• 地方财政压力与经济下行叠加，土地市场将面临更大挑战。

结语

三季度房地产市场在政策调控和市场调整的双重作用下，呈现明显下行趋势。四季度市场仍将持续冷淡，地方国企优势显现，土地市场进入尾周期，流拍风险加大。行业需警惕流动性风险，同时关注政策与市场的进一步变化。