武汉世联行-2018年湖北区域房地产市场半年报-2018.7-71页-3mb

报告摘要

2018年湖北区域房地产市场半年报总结

核心内容概述

2018年上半年，湖北区域房地产市场在政策调控、金融收紧、市场供需变化等多重因素影响下，呈现出住宅市场稳中有降、商办市场整体供不应求、租赁市场重点发展等特征。武汉作为核心城市，市场调控政策持续收紧，土地成交量增加但价格下跌，远城区发展加快，而三四线城市则在限购限售、品牌房企布局等政策推动下，市场整体呈上升趋势。

Part 1 武汉市场

住宅市场

市场调控持续：限购、摇号、保刚需、防止捂盘惜售等政策不断出台，房住不炒长效机制持续推进。
金融信贷收紧：住宅和商办贷款利率上浮，购房门槛提高，投资类客户逐渐减少。
市场成交表现：
- 2018年上半年，武汉市商品房销售面积911万方，同比下降23.8%；销售金额929亿，同比下降23%；成交均价10199元/m²，同比上涨0.5%。
- 商品住宅供应面积901万方，同比上升1.6%；销售面积771万方，同比下降22%。
购房行为理性化：90-120m²户型成交占比过半，三房占比达66.4%，改善型产品为主流。日光率降低，一房难求现象有所缓解。
区域特征：
- 供应方面，洪山区、东湖高新区、汉阳分别为前三。
- 销售方面，黄陂、洪山、东西湖分别以75.02万方、73.98万方、72.7万方排名前三。
库存周期：截至2018年6月底，商品住宅剩余库存780万方，去库存周期为6.1个月，与2017年下半年基本持平。
项目特征：均价10000—12000元/m²的楼盘为市场主流。

商办市场

写字楼市场：
- 2018年上半年，武汉写字楼供应面积同比增长5%，但由于施工和推售延迟，预计全年供应量将下滑。
- 成交面积74.18万方，同比下跌44%。供求严重失衡，存量去化压力大。
- 甲级高端办公产品占比增加，推动整体均价上涨，2018上半年均价为13587元/m²，同比上涨12%。
- 40-140m²小面积低总价产品成为市场成交主力，占比达67%。
- 主城区写字楼存量有限，已进入二手市场；汉阳、光谷等新区写字楼市场有望因产业聚集效应而凸显。
- 写字楼市场全面进入租赁时代，租金水平和空置率反映市场变化。
公寓市场：
- 公寓产品面积、层高受限，小户型公寓或将绝版。
- 2018上半年成交面积49万方，均价上涨至14158元/m²。
- 在售公寓楼盘（商住）96个，占武汉总楼盘数量的17.4%；其中汉阳占比最高，达19%。
- 世联红璞公寓在武汉推广“商改公”模式，通过包销和产品改造提升去化效率。
商业市场：
- 2018年6月，商业市场成交13.67万方，环比增长18.62%，同比下降6%。
- 成交以住宅底商为主，占比达62%。
- 武汉购物中心总存量约600万方，居全国第五、华中第一，2018年为开业爆发年。
- 新兴业态如科技体验类、轻餐饮等成为购物中心亮点。

Part 2 湖北三四线市场

宜昌市场

市场回顾：
- 限购限售范围扩大，从武汉向三四线城市扩展。
- 品牌房企如碧桂园、恒大、融创等进入市场，竞争加剧。
量价走势：
- 商品住宅销售面积203.07万方，同比上升3.2%；销售金额142.03亿，同比上升24.8%；成交均价6994元/m²，同比上涨20.95%。
土地供应：
- 上半年土地成交33宗，面积155.38万方，金额64.86亿。
- 土地供应39宗，面积196.97万方，夷陵区为市场热点。
- 成交金额环比上涨76%，溢价地块增多，工业用地仍占主导地位。

襄阳市场

市场回顾：
- 限购限售政策推动市场调控，品牌房企积极布局。
量价走势：
- 2018年上半年新增供应面积120.8万方，去化面积204.5万方，供不应求。
- 商品房均价8553.56元/m²，同比上涨1833.3元/m²；商品住宅均价6527.42元/m²，同比上涨314.2元/m²。
土地供应：
- 全市住宅成交57宗地，同比增加47宗。
- 土地供应集中在襄城区，商住用地供应紧缺，价格高企。

孝感市场

市场回顾：
- 限购限售政策推动市场调控，土地供应明显回升。
量价走势：
- 新增供应面积90.95万方，去化面积同比上升20.15%；销售金额同比上升6%。
- 商品房均价6209元/m²，同比上涨1555元/m²。
土地供应：
- 1-6月份成交47宗地，其中45宗为开发商拿地，12宗为个人或其他。
- 土地出让面积同比上升24.56万方，反映出楼市逐渐回温。

荆州市场

市场回顾：
- 限购限售政策推动市场调控，品牌房企积极布局。
量价走势：
- 新增供应面积86.83万方，去化面积同比上升13.24%。
- 商品房库存面积75.98万方，消化周期3.8个月，较去年底下降4.9个月。
- 整体均价6362元/m²，同比上涨585元/m²。
土地供应：
- 2018年累计挂牌土地17宗，全部成功出售，供应集中于纪南文旅区，去库存仍面临较大压力。