世联行-重庆房地产市场报告（10月）-2018.11-47页-2mb

重庆主城区房地产市场报告（2018年10月）总结

核心内容概述

2018年10月，重庆主城区房地产市场整体呈现降温态势，商品房供销价环比下跌，土地市场供应减少但成交量明显增长。住宅市场仍是主力，非住宅市场如商业和商务产品有所扩张。市场供需关系趋于理性，去化率下降，库存压力增加。

土地市场分析

土地供应与成交

• 供应：10月主城土地供应6宗，共计59万方，环比减少38%。
• 成交：10月土地成交71万方，环比上涨111%。
• 累计数据：2018年1-10月累计供应83宗共1530万方，累计成交73宗共1461万方。

土地交易额与楼面均价

• 交易额：10月土地交易额为30.42亿元，同比减少33%，环比增加23%。
• 楼面均价：10月楼面均价为4280元/㎡，环比下跌41%，同比基本持平。
• 溢价率：10月溢价率为5.84%，环比下降55%。

供应地块分布

• 主要区域：地块供应集中在北区，特别是两江新区和渝北区。
• 具体地块：
  • 两江新区水土组团C分区C44-1/02、C46-3/02号宗地，起始楼面地价4075元/㎡，容积率1.2。
  • 两江新区水土组团D分区D27-1/03号宗地，已成交，成交总价74500万元，楼面价3500元/㎡。
  • 九龙坡区大杨石组团J分区J04-4-3/02、J04-4-1/02号宗地，被伟清地产以3.4亿元摘取，楼面价9324元/㎡。

房产市场分析

商品房供销情况

• 供应：10月商品房新增供应322万方，环比下降4%，同比上涨129%。
• 成交：10月商品房成交256万方，环比减少2%，同比上涨12%。
• 成交均价：10月商品房成交均价为11226元/㎡，环比下跌6%，同比上涨12%。
• 存销比：10月商品房存销比升至10.8，去化周期为9.2个月。

住宅市场

• 供应与成交：10月商品住宅供应258万方，环比减少23%；成交216万方，同比增加24%，环比减少17%。
• 成交均价：10月住宅成交均价为11405元/㎡，环比下跌6%，同比上涨10%。
• 区域表现：
  • 两江新区：成交占比24%，主要由龙兴、悦来、礼嘉、照母山、中央公园等板块推动。
  • 巴南区：成交占比19%，由李家沱-花溪、龙洲湾、南泉、鱼洞等板块支撑。
  • 渝中区：均价破3万，价格领跑。

住宅产品结构

• 高层产品：仍是市场主力，成交占比最大。
• 户型分布：
  • 90-110平米的三房产品销量最好。
  • 80-90平米的两房产品去化较好。
• 别墅产品：
  • 供应17万方，成交12万方，供销比1.48。
  • 成交均价为15419元/㎡，环比上涨。
  • 联排和叠拼产品支撑走量，双拼和独栋产品价格较高。

商务市场

• 供应与成交：10月商务市场供应22万方，成交8万方，供销比2.79。
• 成交均价：11143元/㎡，环比下跌13%。
• 产品类型：
  • 写字楼：供应14万方，成交1万方，成交均价环比下降27%。
  • 公寓：SOHO和LOFT为主要产品，其中SOHO价格领先。

商业市场

• 供应与成交：10月商业市场供应16万方，成交12万方，供销比1.35。
• 成交均价：22513元/㎡，环比上涨9%。
• 产品类型：
  • 社区底商和专业市场为主力成交。
  • 面积50-70平米、总价120-180万的商铺热销。

市场趋势与去化情况

新推开盘

• 10月监测到52次开盘或加推，涉及50个项目，共计推出8442套，销售5844套，平均去化率69.23%。
• 9、10月开盘加推量稳中略降，市场趋于理性，去化率明显下降。

开发商销售情况

• TOP10开发商：
  • 中国恒大：销售面积31.4万㎡，成交套数3468套。
  • 万科：销售面积17.3万㎡，成交套数1445套。
  • 融创中国：销售面积16.5万㎡，成交套数1728套。
  • 金科股份：销售面积14.1万㎡，成交套数1601套。
  • 龙湖集团：销售面积11.2万㎡，成交套数1173套。
  • 中骏集团：销售面积10.8万㎡，成交套数1152套。
  • 两江集团：销售面积9.5万㎡，成交套数1039套。
  • 保利地产：销售面积9.5万㎡，成交套数1041套。
  • 旭辉集团：销售面积9.3万㎡，成交套数1026套。

关键信息总结

• 土地市场：供应减少，成交量增长，交易额下降，楼面均价下行。
• 商品房市场：供销价环比下跌，存销比上升，市场降温。
• 住宅市场：高层产品为主，改善型需求释放，别墅市场库存充足。
• 商务市场：供应增加，成交下降，价格下行，小户型产品热销。
• 商业市场：成交温和上升，均价上涨，库存压力大。
• 市场整体：市场趋于理性，去化率下降，开发商销售表现分化。

后市预判

• 土地市场供应可能继续减少，但成交量有望保持稳定。
• 商品房市场预计将持续降温，库存压力较大。
• 住宅市场可能继续以高层产品为主，改善型需求仍具潜力。
• 商务市场需加快去化，小户型产品仍有投资价值。
• 商业市场需关注去化速度，50-70平米商铺为热销主力。