20220709-浙商证券-房地产及物管行业周报2022年W27_7月成交量正常回落_需求修复进入长周期_41页_3mb

7月成交量正常回落，需求修复进入长周期房地产及物管行业周报总结

核心内容

政策面

• 7月房地产政策放松主要集中在地方层面，包括：
  • 云南普洱：提高公积金贷款额度、下调首付款比例、调整提取和贷款间隔时限、开展商转公贷款业务及扩大公积金提取使用范围。
  • 唐山：允许父母作为共同还款人，为子女购房提供帮助。
  • 东莞、成都：在不同范围内放松限购政策，其中成都结合保障性租赁住房体系建设进行政策调整。
  • 中山：实行新建商品房申报价格管控，限制价格浮动幅度为申报价格的15%。
  • 信阳：推出组合政策，包括加大财税支持力度、实施购房契税补贴、提供金融支持、提高公积金贷款额度和一人购房全家帮政策。

市场表现

• 新房成交：全国30城新房成交面积环比-53%，同比-43%，一二三线城市同环比均转为负增长。
• 二手房成交：全国18城二手房成交面积环比-15.6%，同比-7.1%，跌幅较上周扩大。
• 土地市场：全国100大中城市土地供应面积环比+26%，成交面积环比-12%，溢价率整体偏低，其中一线城市溢价率为0。

板块行情

• A股房地产：本周下跌4.36%，跑输大盘3.51pct，表现靠后。
• H股房地产：下跌4.05%，跑输大盘3.43pct，表现垫底。
• 物管板块：恒生物业服务及管理下跌11.70%，跑输大盘11.09pct，板块表现较差。
• AH股地产与物管：重点跟踪股标的中，上涨个数均少于下跌个数，市场整体回调。

主要观点

成交量回落原因

1. 大部分房企为冲刺年中业绩而进行的促销活动已于6月底结束。
2. 疫情解封后购房需求在6月中下旬得到一定释放。
3. 7月为房企偿债高峰期，部分房企债务展期影响购房者信心。

政策放松空间

• 7月政策放松仍有空间，重点城市如苏州、青岛、郑州、沈阳等已出现成交量回升，表明政策效果正在显现。

投资建议

• 优质龙头：关注保利发展（A）、中国海外发展（H），具备销售弹性与盈利改善潜力。
• 区域修复分化：关注深耕优质区域的小而美公司，如天健集团（A）、滨江集团（A）、华发股份（A）、越秀地产（H），具备较强拿地能力和销售弹性。
• 物管与中介：需求回暖无论强弱均利好物管和中介，重点推荐碧桂园服务、旭辉永升服务、贝壳-W。

关键信息

成交面积与同比

• 全国30城新房成交面积252万平，环比-53%，同比-43%。
• 一线城市新房成交面积74万平，环比-40%，同比-28%。
• 二线城市新房成交面积115万平，环比-64%，同比-52%。
• 三线城市新房成交面积63万平，环比-35%，同比-36%。

二手房成交

• 全国18城二手房成交面积148万平，环比-15.6%，同比-7.1%。
• 一线城市二手房成交面积26万平，环比-34.7%，同比-35.5%。
• 二线城市二手房成交面积117万平，环比-9.6%，同比+8.0%。
• 三线城市二手房成交面积6万平，环比-19.6%，同比-50.6%。

土地市场

• 全国100大中城市土地供应面积2772万平，环比+26%，同比-5%。
• 土地成交面积1796万平，环比-12%，同比-47%。
• 一线城市土地成交面积57万平，环比+21%，同比+115%，溢价率为0。
• 二线城市土地成交面积534万平，环比-26%，同比-65%，溢价率1.5%。
• 三线城市土地成交面积1205万平，环比-5%，同比-35%，溢价率3.5%。

重点公司估值情况

• A股：保利发展、招商蛇口、金地集团、华发股份、滨江集团等公司PE（TTM）均呈下降趋势，估值逐步修复。
• H股：中国海外发展、华润置地、龙湖集团、碧桂园、越秀地产等公司PE（TTM）亦呈下降趋势，市场预期改善。

房企发债情况

• 境内债：栖霞建设、北京首创城市发展集团、上海临港、佳源创盛控股等房企发行债券，利率普遍较低。
• 境外债：部分房企亦有发债动作，如万科、招商蛇口等，为缓解资金压力提供支持。

风险提示

• 政策放松力度和速度弱于预期。
• 个别房企信用事件可能干扰板块整体估值修复。
• 局部城市疫情反复可能影响房地产销售。

公司公告重点

• 万科A：
  • 股份回购完成，回购金额为12.91亿元，回购股份用于出售或注销。
  • 股东转融通证券出借业务完成，深铁集团已收回全部出借股份，并计划继续开展。
  • 公开发行公司债券（第三期），发行规模为34亿元，分为两个品种，利率分别为3.21%和3.70%。
• 招商蛇口：
  • 成功发行超短期融资券，总额为12.9亿元。
  • 子公司招商润德获得授信额度人民币10.08亿元，由招商蛇口按51%股权比例提供担保。

结论

7月房地产市场成交量出现正常回落，主要受房企冲刺年中业绩和偿债高峰期影响。政策放松空间依然存在，尤其是地方层面的政策调整对市场有积极影响。在投资方面，建议关注优质龙头、区域修复分化中的小而美公司，以及物管和中介板块。同时，需警惕政策放松力度不足、个别房企信用事件和疫情反复等风险。