> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 中金·REITs月报总结（2026年7月） ## 核心内容概述 2026年7月，中国公募REITs市场（C-REITs）总市值为2305亿元，二级市场整体表现疲软，全市场指数月度下跌1.73%。市场流动性有所减弱，日均换手率下降至0.36%，日均成交额为4.51亿元，环比分别下降0.11个百分点和21%。尽管市场整体表现不佳，但部分板块如保租房、消费和高速公路REITs展现出一定的韧性，部分板块估值比价压力有所缓解，显示出市场调整后的潜在机会。 ## 主要观点与关键信息 ### 1. **市场表现分化** - **高速公路板块**：仅微涨0.06%，整体表现偏弱。 - **商办、产业园、数据中心**：分别下跌3.09%、6.22%、9.73%，其中数据中心REITs领跌，主要受到权益市场情绪退潮及战配份额解禁临近的影响。 - **其他板块**：多数板块表现与二季报业绩及未来预期相关，市场情绪分化明显。 ### 2. **估值比价压力缓解** - 产权REITs市值加权分派率与中证红利指数股息率息差由负转正（34bps），处于历史高位（99.7%分位数）。 - 各板块利差全历史分位数分布如下： - 产业园：100% - 商办：100% - 数据中心：99% - 仓储物流：98% - 保租房：69% - 消费：61% - 能源：65% - 高速公路：53% - 市政环保：48% ### 3. **市场情绪与流动性** - **市场情绪**：整体偏弱，但部分板块如保租房、消费REITs可能具备修复空间。 - **流动性**：成交活跃度下降，全市场日均换手率0.36%，日均成交额4.51亿元，环比下降21%。 - **资金面**：7月资金价格中枢基本稳定，但增量资金入市不及预期仍是主要风险。 ### 4. **潜在正向催化** - **红利风格修复**：中证红利指数上涨10.89%，已收复6月下跌失地。 - **长端利率下行**：10Y、30Y国债收益率分别下行2.40bps、3.55bps，有助于降低REITs估值压力。 ### 5. **板块建议** - **关注现金流稳定的保租房REITs**：如红土创新深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT。 - **关注头部运营管理能力突出的消费REITs**：如嘉实物美消费REIT、华夏首创奥莱REIT。 - **关注长租约保障的数据中心REITs**：如嘉实京东仓储基础设施REIT。 - **关注受益于路网引流的高速REITs**：如华夏深国际REIT、招商高速公路REIT。 - **关注出租率持续修复、租约结构稳定的仓储物流及产业园REITs**：如华泰宝湾物流REIT、华安张江产业园REIT。 ## 风险提示 - **增量资金入市不及预期**：市场可能缺乏足够的资金支持。 - **供给冲击超预期**：一级市场新发和二级市场解禁可能加剧市场压力。 - **利率波动超预期**：长端利率可能出现较大波动，影响REITs估值。 ## 数据与图表分析 ### 1. **市场收益与波动率** - 全市场收益为-2.02%，其中产权REITs收益为-3.00%，仓储物流REITs收益为-2.74%。 - 市场波动率较低，显示市场趋于稳定。 ### 2. **流动性与资金面** - 7月全市场日均换手率0.36%，流动性较弱。 - 7月资金价格中枢基本稳定，但市场情绪未明显改善。 ### 3. **相关性分析** - C-REITs与沪深300、中证1000、国证价值、国证成长等权益类资产相关性较低，与中债综合全价指数、中债企业债总指数相关性较高。 - C-REITs与黄金指数、南华商品指数相关性较弱，显示其作为避险资产的属性不强。 ### 4. **P/NAV与IRR** - 全市场P/NAV为1.13，IRR为4.93%，显示整体估值处于历史低位。 - 产权REITsP/NAV为1.15，IRR为4.76%。 - 仓储物流REITsP/NAV为1.01，IRR为6.37%，显示其估值更具吸引力。 - 保租房REITsP/NAV为1.32，IRR为4.00%，显示其估值偏高，但现金流稳定。 ## 结论 2026年7月，C-REITs市场整体表现疲软，但估值比价压力有所缓解，部分板块如保租房、消费和高速公路REITs展现出修复潜力。市场流动性下降，但随着红利风格修复和长端利率下行，未来可能迎来正向催化。建议投资者关注现金流稳定、运营能力强的REITs，以及受益于政策和市场趋势的板块。同时，需警惕增量资金不足、供给冲击和利率波动等风险。