基础设施公募REITs的中国特色—制度设计_估值机制与服务路径_16页_4mb

总结：中国基础设施公募REITs的“中国特色”

制度设计

中国基础设施公募REITs从制度上强调基础设施属性，占比超81%，聚焦公共服务领域。采用独特的“三层结构”（基金-专项计划-项目公司），确保资产权属清晰，并分为产权型和经营权型两类。产权型REITs关注现金流和增值，经营权型则依赖政策定价，常见于特许经营项目。政策导向逐步完善，推动市场从试点走向常态化发展，增强了金融工具的多样性。

估值机制

估值主要采用现金流折现法（DCF），IRREITs还使用市场比较法等辅助方法。针对产权型REITs，构建“三面五率”框架：“收入基本面”“成本支出面”和“收益持续面”，涉及出租率、增长率、运营净收益率等参数。经营权型REITs估值更关注政策稳定性，使用加权平均资本成本（WACC）。核心变量包括土地年期和政策因素，估值需考虑经济周期和新兴技术影响，确保科学性和合理性。

服务路径

中国REITs市场对评估机构提出新要求，包括提升专业能力，覆盖新兴领域（如数据中心、新能源）。评估需整合行业研究、基金运营和扩募管理，结合国际经验和本土理解，促进可持续发展。机构应具备全牌照资质和人才储备，支持市场高质量扩张，如提供尽职调查和资本工具适配服务。

结语

中国基础设施REITs市场已成熟，特色制度设计和估值机制为其发展奠定基础。评估在推动市场健康增长中至关重要，未来需关注政策演变和技术变革，助力资本优化配置。