基础设施公募REITs的中国特色—制度设计_估值机制与服务路径-仲量联行_15页_4mb

中国基础设施公募REITs的独到之处

• 基础设施属性：中国公募REITs底层资产中基础设施类占比81.6%，聚焦交通、园区、能源、仓储物流等公共服务属性资产，资产结构与国际成熟市场有显著差异。
• 产权型与经营权型并行：根据资产权属和收益结构，中国REITs主要分为产权型（以租赁收入为核心）和经营权型（政府定价的使用费收入为主），两者在现金流结构、存续期限及估值重点上存在较大不同。
• 三层结构：采用“公募基金-支持专项计划-项目公司”的三层架构，保障资产权属清晰、运营合规，并具备税收优化效果，但因其特殊性增加了管理复杂度。

中国公募REITs估值体系的逻辑框架

• 主流方法：现金流折现法（DCF）是主流估值方法，但需根据底层资产特性调整参数（如增长率、折现率）。
• 核心评估体系：
  • “三面五率”：通过收入基本面、成本支出面、收益持续面以及出租率、增长率、运营净收益率、资本化率等指标，综合评估资产价值。
  • 产权型与经营权型差异：产权型估值关注土地续期、空置率、租金波动；经营权型则侧重政策定价稳定性、特许经营期限。

专业评估服务的新要求

• 多层次金融工具适配：评估机构需提供从首单发行到扩募全流程服务，包括估值咨询、尽职调查及配套金融服务。
• 行业理解与创新：针对数据中心、新能源、保租房等新兴领域，评估需深入理解行业特性（如政策波动、技术替代风险）。
• 国际化与本土化结合：整合国际经验与本地政策，开发适应中国市场的评估模型框架，促进跨市场资本流动。
• 专业资质与人才储备：要求评估机构具备全牌照资质、ESG分析能力（如治理透明度报告撰写），以及跨领域专家团队支撑。

结语

中国基础设施公募REITs正迈向高质量发展，估值科学性对市场长期健康发展至关重要。仲量联行作为行业领先机构，通过首单斩获、细分领域深耕及创新服务模式，持续推动REITs市场的规范与繁荣。