房地产行业5月行业动态报告：5月销售热度环比微降，首批土拍城市热度分化-20210606-银河证券-29页_1mb

房地产行业动态报告总结（2021年5月）

核心内容

市场销售热度微降，去化周期持续下行

• 5月销售情况：30城新房销售面积同比增长15.09%，环比下降1.83%；成交套数同比增长14.39%，环比下降2.60%。
• 城市分化：一线、二线城市成交面积环比下降，三线城市成交面积环比上升。
• 去化周期：截至2021年5月，十大城市存销比为8.24，较上月下降1.33；去化周期连续3个月下行，处于四年来最低水平。

土地出让政策调整

• 土地出让收入划转税务部门：政策主要为征管职能的调整，不改变资金分配格局，有利于中央对土地财政的监管。
• 首批土拍城市热度分化：全国22城执行集中供地制度，15城已结束土拍，平均溢价率为17.50%，较2020年全年水平上升4.06个百分点。

财务分析

• 一季度“增收不增利”：营收两年CAGR为25.01%，归母净利润两年CAGR为-30.51%。
• 行业杠杆率：净负债率123.83%，资产负债率79.24%，行业杠杆水平略有下降。
• 现金流：销售商品、提供劳务收到的现金同比增长74.45%，但现金流净额仍为负。

物业管理行业表现

• 物业企业高增长：2020年A+H股物业公司平均营收增速为72.45%，归母净利润增速为59.62%。
• 头部企业优势明显：招商积余、新大正等物管公司表现突出，物业管理行业进入黄金发展期。

主要观点

房地产行业进入成熟调整期

• 市场转向中速高质量发展：城镇化进入后半程，人口老龄化加剧，三胎政策放开但效果尚待观察。
• 存量市场崛起：二手房交易占比低，未来将逐步增长，存量房市场成为新增长点。
• 政策调控加强：政府工作报告强调“房住不炒”，推动保障性住房建设，稳定市场预期。

长效机制逐步完善

• 土地市场改革：集中供地制度推动市场规范化，促进房企降杠杆。
• 金融审慎管理：三道红线政策推动房企从“快周转”向“高质量发展”转型。
• 棚改转向旧改：政府政策逐步减少对棚改的依赖，重点转向老旧小区改造，利好物业管理行业。

关键信息

政策影响

• 土地出让收入划转税务：强化中央监管，规范土地财政收支。
• 学区房调控：打击炒作行为，增加保障性住房供给，促进住房回归居住属性。
• 金融审慎管理制度：出台“三道红线”政策，推动行业降杠杆，优化竞争格局。

市场趋势

• 销售降温：5月销售热度环比下降，但整体仍保持15万亿左右市场规模。
• 去化周期下降：表明市场销售强劲，但未来可能面临降温压力。
• 物业行业崛起：随着房地产进入存量阶段，物业管理行业迎来黄金发展期。

行业展望

• 估值修复空间大：房地产板块PE和PB处于历史低位，未来有望修复。
• 投资建议：关注优质住宅开发企业（如万科A、保利地产、新城控股）及物业龙头（如招商积余、新大正、我爱我家）。
• 风险提示：经济及行业下行压力、销售超预期下行、政策调控不确定性。

投资建议

• 推荐标的：万科A、保利地产、新城控股、招商积余、新大正、我爱我家。
• 行业趋势：房地产行业进入平稳健康发展阶段，物业管理行业将全面受益。

风险提示

• 经济及行业下行风险：宏观经济波动可能影响房地产销售及投资。
• 销售超预期下行风险：市场降温可能导致销售不及预期。
• 政策调控不确定性：政策调整可能对市场预期产生影响。

附录

• 图表：包含30城新房成交面积、存销比、房企财务数据、物业企业业绩等。
• 数据来源：Wind、中国银河证券研究院、克而瑞信息集团等。