房地产行业4月行业动态报告：首轮土拍部分城市热度回升，行业进入政策密集调整期-20220509-银河证券-25页_1mb

房地产行业动态报告总结（2022年4月）

核心内容

2022年4月，房地产行业整体销售持续低迷，30城新房销售面积同比增速为-54.24%，环比增速为-16.48%，成交套数同比增速为-53.55%，环比增速为-15.87%。销售处于筑底阶段，疫情好转和购房信心恢复仍需时间。一、二、三线城市成交面积同比增速分别为-61.48%、-53.67%、-49.80%，均出现恶化趋势。

主要观点

1. 土拍市场分化：

   • 22个重点城市中，除长春、沈阳、郑州外，其余19城发布集中供地公告。
   • 16城完成首轮土拍，总成交金额为3597.05亿元，同比下降58.17%，环比下降26.45%。
   • 重点城市中，北京、青岛、厦门、重庆、长沙、杭州等地热度回升，而福州、南京、天津等城市热度继续降温。
   • 土地供应和成交体量均下降，房企对土地市场投资持谨慎态度。

2. 国企拿地活跃，民企收缩：

   • 国企拿地权益面积占比达68.13%，权益金额占比达69.12%，较2021年提升。
   • 民企拿地权益面积和金额占比分别降至31.87%和30.88%，拿地热情明显减弱。

3. 销售与去化压力大：

   • 4月去化周期上升，十大城市存销比为18.31，环比上升4.06%，同比上升91.33%。
   • 一、二线城市存销比分别为16.36和19.69，一线城市去化周期显著低于二线城市。

关键信息

• 2021年年报及2022年一季报分析：

  • 利润表：归母净利润断崖下跌，但2022Q1开始出现修复迹象。
  • 资产负债表：预收账款覆盖率仍大于1，行业去杠杆成效明显。
  • 现金流量表：行业现金流紧张，筹资现金流近年首次净流出，但中央政策支持下有所改善。

• 政策支持加强：

  • 中央政治局会议明确支持各地因城施策，优化预售资金监管，促进市场平稳健康发展。
  • 5-7月为地方政策密集调整期，预计对刚性和改善性需求的支持力度加大。
  • 部分城市已出台政策放松限购、限售、限贷，降低首付比例和房贷利率，如安顺、丽水、资阳、临沂、荆州、湖州等。

• 市场表现：

  • 房企迎来平台化发展，多元化布局有助于业绩与估值双提升。
  • 房地产板块PE、PB处于历史底部区域，向上修复空间较大。
  • 物业管理板块表现突出，部分物管公司如招商积余、旭辉永升服务、新大正值得关注。

投资建议

• 关注优质住宅开发企业：万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、新城控股、金科股份。
• 关注优质物业管理公司：招商积余、旭辉永升服务、新大正。
• 政策驱动下，行业有望迎来改善，未来利润率有望回升。

风险提示

• 销售下滑超预期
• 政策支持力度不及预期

行业趋势

• 政策宽松预期增强：中央和地方政策支持力度加大，预计5-7月地方政策将密集出台。
• 房企融资环境改善：中央对房地产行业的支持，使得房企融资压力有所缓解。
• 行业整合加速：收并购规模加大，房企逐步向平台化、多元化发展，行业格局或将优化。

数据支持

• 销售数据：4月30城新房销售面积同比-54.24%，成交套数同比-53.55%。
• 土拍数据：16城土拍成交金额3597.05亿元，平均溢价率5.39%。
• 政策数据：4月29日政治局会议支持因城施策，优化预售资金监管，促进市场平稳发展。

结论

房地产行业在2022年4月整体表现疲软，销售和土拍均处于下行通道，但政策支持力度加大，行业有望逐步回暖。国企在土拍中表现活跃，民企则较为谨慎。随着政策放松和市场预期改善，行业利润率和现金流有望逐步修复，建议关注优质房企及物业管理公司。