20210510-中国银河-房地产4月行业动态报告_市场销售热度微降_一季度杠杆率下降_28页_3mb

报告摘要

房地产行业动态报告总结（2021年4月）

核心内容

2021年4月，中国房地产市场呈现出销售热度微降、行业杠杆率下降、政策调控趋严等特征。市场销售数据有所放缓，但整体仍保持较高水平，其中一线城市调控收紧导致成交面积环比下降，而二三线城市仍保持活跃。从财务数据来看，房地产行业在一季度实现增收不增利，利润表显示收入增长但净利润下降，资产负债表显示杠杆率略有下降，而现金流量表显示销售强韧性对现金流形成支撑。

主要观点

市场销售热度略减：4月30城新房销面积同比增速为40.53%，环比增速为-4.90%，表明市场热度有所降温。一线城市调控政策收紧，导致成交面积负增长，而二三线城市仍保持一定活跃度。
一季度增收不增利：2021Q1房地产行业营收同比增长29.61%，但归母净利润同比下降51.71%。利润下滑主要由于限价政策收紧、高地价项目进入结算期以及资本化利息进入结算期。
行业杠杆率有望继续下降：净负债率为123.83%，同比-11.11pct，行业整体仍处于去杠杆过程中。
LPR保持稳定，估值处于低位：LPR连续12期持平，房地产行业PE(TTM)为7.7X，PB为1.0X，处于历史低位，具备较大修复空间。
政策调控精细化：中央政治局会议明确防止以学区房等名义炒作房价，强调保障性租赁住房和共有产权住房的供给，表明政策正逐步向精细化调控转变。
房地产市场进入成熟调整期：人口增速放缓、老龄化加剧、城市化率趋缓，标志着房地产市场由高速增长转向中速高质量发展阶段。
物业管理行业表现强劲：物管公司普遍实现高增长，头部企业业绩稳健，市场空间广阔。

关键信息

一、房地产市场迈入新阶段

房地产行业是我国经济的压舱石
- 房地产业具有产业链长、关联产业多、带动效应强等特点，对经济增长、居民福利等具有重要影响。
- 2020年房地产开发投资完成额为14.14万亿元，占全社会固定资产投资的26.82%。
4月市场销售热度略减
- 30城新房销面积同比增速为40.53%，环比增速为-4.90%。
- 一线城市成交面积环比下降13.79%，二线城市下降0.40%，三线城市下降5.58%。
- 存销比为9.62，去化周期稳定在四年来较低水平。
财务分析：一季度增收不增利
- 房地产行业2021Q1总营业收入为4916.38亿元，同比增长29.61%。
- 归母净利润为194.49亿元，同比下降51.71%。
- 销售毛利率为22.65%，销售净利率为5.42%，均出现下滑。
头部企业表现稳健
- 头部住宅开发企业如万科、保利地产等业绩稳健，物管公司如招商积余、我爱我家等普遍实现高增长。

二、房地产行业处于成熟调整期，市场转向中速高质量发展阶段

告别暴涨时代，进入平稳发展
- 人口增速放缓，老龄化结构凸显，影响房地产需求。
- 城镇化率从1998年的33.35%增长至2019年的60.60%，增速显著放缓。
房地产长效机制逐步完善
- 坚持“房住不炒”定位：防止以学区房等名义炒作房价，增加保障性租赁住房与共有产权住房供给。
- 2021两会政策导向：以“稳”为主，关注大城市住房问题，强调住房的居住属性。
- 土地集中出让机制：22个重点城市实行“两集中”政策，稳定地价与房价预期。
- 房地产贷款集中度管理新政：对房地产贷款总量影响偏中性，有利于龙头企业，加速行业出清。
政策闭环形成，行业集中度提升
- 政策从房企、银行、土地端形成闭环，有利于行业平稳健康发展。
- 龙头房企具备更强的资金实力与运营能力，有望在行业集中度提升中受益。

三、投资建议

看好行业配置价值：当前板块估值处于近10年低位，低估值高股息凸显高性价比。
关注优质龙头股：建议关注住宅开发行业龙头股如万科A、保利地产、中南建设，以及物管公司如招商积余、经纪服务公司如我爱我家。
重视经营管理能力：随着行业由金融红利转向管理红利，企业的内功与管理能力愈发重要。

四、风险提示

经济下行压力：房地产行业面临经济及行业整体下行压力。
销售超预期下行：政策调控可能导致销售不及预期。
政策不确定性：房地产政策调控存在不确定性，影响市场预期。

重要数据

2021Q1房地产行业总营收：4916.38亿元
2021Q1归母净利润：194.49亿元
房地产行业PE(TTM)：7.7X
房地产行业PB（整体法）：1.0X
一线城市存销比：8.26
二线城市存销比：10.53
三线城市存销比：10.07（未明确列出）
2021Q1净负债率：123.83%
2021Q1资产负债率：79.24%
2021Q1预收账款：35769.57亿元
2021Q1销售商品、提供劳务收到的现金：8323.86亿元
2021Q1销售毛利率：22.65%
2021Q1销售净利率：5.42%
2021Q1三费率：11.59%

表格概览

表1：2020A股住宅开发企业年报业绩情况（截至4月30日）

A股住宅开发企业	年报发布时间	营业收入（亿元）	营业收入同比	归母净利润（亿元）	归母净利润同比	基本每股收益（元/股）	加权平均净资产收益率
泰禾集团	4月30日	36.15	-84.70%	-49.99	-1171.83%	-2.0087	-29.25%
绿景控股	4月30日	0.15	-9.67%	-0.18	-104.31%	-0.10	-9.80%
宋都股份	4月30日	71.61	71.86%	3.52	-40.08%	0.27	7.41%
苏州高新	4月30日	100.41	9.88%	3.02	-14.51%	0.13	2.15%
华夏幸福	4月30日	1012.09	-3.80%	36.65	-74.91%	0.97	7.27%
格力地产	4月30日	63.89	52.38%	5.59	6.17%	0.30	6.88%
福星股份	4月30日	75.01	-21.59%	3.06	-48.73%	0.32	2.72%
京能置业	4月30日	3.13	37.22%	-0.71	-469.09%	-0.16	-4.34%
滨江集团	4月29日	285.97	14.60%	23.28	42.69%	0.75	13.32%
荣盛发展	4月28日	715.11	0.85%	75.01	-17.75%	1.73	15.97%
新黄浦	4月28日	11.94	-6.42%	2.69	148.58%	0.40	6.39%
云南城投	4月27日	43.93	-9.61%	-25.86	-	-1.63	-286.30%
中南建设	4月27日	786.01	9.43%	70.78	70.01%	1.87	28.18%
美好置业	4月27日	42.07	14.95%	0.95	41.58%	0.04	1.32%
绿地控股	4月27日	4557.53	6.53%	149.98	1.73%	1.23	18.57%
大名城	4月24日	148.37	13.75%	4.48	-39.73%	0.18	3.43%
华发股份	4月24日	510.06	53.87%	29.02	4.28%	1.16	16.78%
光明地产	4月24日	149.84	6.49%	1.07	-79.38%	-0.03	-0.68%
保利地产	4月20日	2430.95	3.04%	289.48	3.54%	2.42	17.10%
金地集团	4月17日	839.82	32.42%	103.98	3.20%	2.30	18.55%
首开股份	4月17日	442.26	-7.18%	31.40	13.84%	1.13	11.42%
大龙地产	4月16日	9.87	8.15%	1.05	3.84%	0.13	4.41%
阳光城	4月15日	821.71	34.60%	52.20	29.85%	1.20	20.76%
南国置业	4月15日	40.25	-36.80%	0.20	105.75%	0.01	0.50%
顺发恒业	4月13日	5.81	-64.75%	2.48	-59.19%	0.10	3.81%
蓝光发展	4月12日	429.57	9.60%	33.02	-4.53%	1.00	18.60%
万通发展	4月10日	13.62	-7.99%	0.51	-91.59%	0.03	0.66%
苏宁环球	4月9日	42.87	9.25%	10.38	-15.66%	0.34	12.50%
南山控股	4月9日	112.32	55.09%	13.01	222.37%	0.48	14.16%
金科股份	4月2日	877.04	29.41%	70.30	23.86%	1.30	23.26%
金融街	3月31日	181.21	-30.79%	24.98	-27.41%	0.84	7.02%
嘉凯城	3月31日	10.00	-39.47%	-12.61	-1202.64%	-0.70	-42.97%
阳光股份	3月31日	5.70	134.85%	1.07	不适用	0.14	3.56%
津滨发展	3月31日	18.42	43.65%	2.01	15.62%	0.12	15.21%
深振业A	3月31日	29.35	-21.35%	8.65	7.92%	0.64	12.26%
万科A	3月31日	4191.12	13.92%	415.16	6.80%	3.62	20.13%
外高桥	3月31日	101.51	13.53%	7.22	-17.55%	0.64	6.70%
陆家嘴	3月31日	144.75	-2.02%	40.12	9.10%	0.99	21.24%
华侨城A	3月30日	818.68	36.39%	126.85	2.80%	1.56	17.47%
大悦城	3月27日	384.45	13.76%	-3.87	-118.88%	-0.09	-2.06%
信达地产	3月27日	258.64	32.78%	15.02	-35.13%	0.53	6.68%
新城控股	3月27日	1454.75	69.46%	152.56	20.56%	6.79	33.89%
上实发展	3月27日	80.49	-9.21%	8.18	4.59%	0.41	7.03%
沙河股份	3月27日	3.47	-20.88%	0.04	-0.79%	0.02	0.49%
卧龙地产	3月26日	22.81	18.77%	4.84	-5.13%	0.69	16.30%
港开发	3月26日	6.24	-27.92%	1.34	-49.35%	0.16	4.02%
凤凰股份	3月26日	8.94	-31.31%	0.58	-32.24%	0.06	1.00%
北辰实业	3月25日	179.96	-10.57%	2.71	-83.62%	0.04	0.87%
世茂股份	3月25日	217.05	1.19%	15.50	-36.20%	0.41	5.90%
中华企业	3月25日	115.52	-13.02%	13.78	-41.11%	0.23	8.88%
荣安地产	3月23日	65.65	80.18%	7.70	27.04%	0.30	3.93%
天保基建	3月23日	8.20	-32.59%	0.95	-49.78%	0.09	1.78%
招商蛇口	3月23日	1296.21	32.71%	122.53	-23.58%	1.46	14.40%
深深房A	3月20日	16.15	-36.63%	2.90	-47.47%	0.29	7.81%
迪马实业	3月12日	212.71	7.99%	18.03	25.89%	0.76	18.11%
冠城大通	3月3日	88.92	14.18%	3.12	-25.43%	0.22	3.95%

表2：2020A+H物业企业年报业绩情况（截至4月30日）

物业服务企业	年报发布时间	营业收入（亿元）	营业收入同比	归母净利润（亿元）	归母净利润同比	每股盈利（元/股）
中奥到家	4月29日	17.52	15.30%	1.31	21.10%	0.157
宋都服务	4月29日	2.57	15.39%	0.33	-7.07%	0.01
我爱我家	4月28日	95.75	-14.60%	3.12	-62.30%	0.13
佳兆业美好	4月27日	17.32	37.18%	2.22	35.42%	1.51
滨江服务	4月27日	9.62	36.85%	2.2	91.44%	0.79
融创服务	4月26日	46.24	63.46%	6.01	122.63%	0.25
南都物业	4月24日	14.13	13.585	1.38	21.01%	1.03
特发服务	4月24日	11.09	24.40%	0.99	52.01%	1.32
浦江中国	4月23日	7.65	57.87%	0.26	47.23%	0.06
世茂服务	4月22日	50.37	101.86%	6.93	80.21%	0.34
金科服务	4月22日	33.59	44.20%	6.17	68.53%	1.24
合景悠活	4月22日	15.18	34.88%	3.23	74.75%	0.19
彩生活	4月21日	35.99	-6.44%	5.02	0.63%	0.35
时代邻里	4月16日	17.6	62.66%	2.33	141.51%	0.25
建业新生活	4月15日	26.55	51.34%	4.27	82.34%	0.38
兴业物联	4月15日	2.13	15.79%	0.44	23.68%	0.11
华润万象生活	3月30日	67.79	15.52%	81.77	124.07%	0.48
新大正	3月30日	13.18	25.01%	1.31	25.61%	1.22
佳源服务	3月29日	6.15	35.22%	6.54	30.29%	0.14
正荣服务	3月28日	11.03	53.97%	17.16	62.92%	0.19
绿城服务	3月26日	101.06	17.75%	71.04	48.81%	0.23
建发物业	3月26日	10.29	28.36%	10.61	55.64%	0.09
中海物业	3月25日	65.45	19.75%	70	30.15%	0.18
卓越商企服务	3月25日	25.25	37.53%	32.5	82.06%	0.337
金融街物业	3月25日	11.31	13.43%	10.4	-0.79%	0.327
和泓服务	3月25日	4.16	67.50%	5.64	308.59%	0.12
保利物业	3月24日	80.37	34.70%	67.35	37.31%	1.22
招商积余	3月23日	86.35	42.07%	4.35	52.03%	0.41
永升生活服务	3月23日	31.2	66.13%	39.04	74.39%	0.24
银城生活服务	3月23日	9.62	38.27%	6.73	103.15%	0.25
弘阳服务	3月23日	7.68	52.66%	6.98	18.10%	0.20
碧桂园服务	3月22日	156	61.75%	268.61	60.78%	0.98
雅生活服务	3月22日	100.26	95.54%	17.54	42.50%	1.32
第一服务控股	3月22日	7.72	23.55%	9.48	22.69%	0.1188
远洋服务	3月21日	20.23	10.59%	25.76	24.76%	0.29
恒大物业	3月16日	105.09	43.31%	264.8	184.66%	0.26
新城悦服务	3月12日	28.66	41.62%	45.24	60.41%	0.55
蓝光嘉宝服务	3月10日	27.34	30.17%	53.32	24.15%	2.99

表3：主要上市银行房地产相关贷款余额及占比（截至2020年6月30日）

金融机构	贷款总额（亿元）	按揭贷款余额（亿元）	房地产开发贷余额（亿元）	房地产贷款（亿元）	按揭占比	房地产开发贷占比	房地产贷款占比
行业	1693665	335900	152400	488300	19.80%	9.00%	28.00%
工商银行	179757	54866	9537	64402	30.50%	5.30%	35.80%
农业银行	145108	44226	7912	52138	30.50%	5.50%	35.90%
中国银行	140008	42259	11663	53923	30.20%	8.30%	38.50%
交通银行	57295	11968	3207	15175	20.90%	5.60%	26.50%
邮储银行	54811	18441	826	19267	33.60%	1.50%	35.20%
招商银行	48517	12004	4125	16129	24.70%	8.50%	33.20%
浦发银行	41822	8074	3607	11681	19.30%	8.60%	27.90%
中信银行	42145	8342	2921	11262	19.80%	6.90%	26.70%
兴业银行	37708	9704	3016	12720	25.70%	8.00%	33.70%
民生银行	37985	4751	5031	9782	12.50%	13.20%	25.80%