20210606-开源证券-房地产行业周报_政治局会议三胎政策放开_绍兴调控政策升级_11页_1mb

房地产行业分析总结（2021年6月6日）

核心内容概览

本报告分析了2021年6月房地产行业的政策、成交、土地及融资情况，指出行业整体仍处于“房住不炒+因城施策”的政策框架下，但政策方向和力度会根据市场情况进行调整。报告认为，房地产仍是财政和投资的重要托底工具，且当前销售和区域政策向好，房企利润率有望修复，房地产板块估值处于历史低位，建议继续关注行业机会，维持“看好”评级。

主要观点

• 政策导向：房地产政策基调保持“房住不炒”，但长效机制持续完善。三胎政策放开，土地出让金划转税务部门征收，有助于规范地方政府行为。绍兴等地调控政策升级，实施限购和限售，进一步稳定市场。
• 市场表现：新房和二手房成交均出现单周回落，但年初至今累计成交量增长显著。新房成交同比下滑，但累计同比大幅增长，二手房同比增速略有回升。
• 土地市场：全国100城土地成交溢价率和流拍率均小幅下降，三线城市溢价率最高，显示出区域分化现象。
• 融资环境：信用债和海外债发行规模下滑，利率有所回升，表明融资环境趋紧。LPR连续13个月未调整，但房贷利率继续上升，增加购房成本。
• 投资建议：维持房地产行业“看好”评级，认为行业仍具备投资价值，但需关注政策和市场波动带来的风险。

关键信息

1. 政策动态

• 三胎政策放开：政治局会议宣布实施一对夫妻可生育三个子女政策及配套支持措施，优化生育政策以应对人口老龄化。
• 土地出让金划转：财政部等四部门通知将土地出让金等四项非税收入划转税务部门征收，加强中央对地方财政的监管。
• 地方调控升级：绍兴升级限购政策，户籍居民家庭限购3套，非户籍家庭限购1套；新购房限售3年，实施房价地价联动机制。

2. 成交情况

• 新房成交：2021年第23周，全国32城新房成交面积483万平米，同比下降2%，环比下降8%；年初至今累计成交面积11957万平米，同比增加61%。
• 二手房成交：全国9城二手房成交面积146万平米，同比增速-5%，前值-8%；年初至今累计成交面积2920万平米，同比增速34%，较前值下降3个百分点。

3. 土地市场

• 溢价率与流拍率：全国100城全类型土地成交溢价率12.1%，流拍率5.9%；宅地溢价率12.6%，流拍率8.8%。
• 区域分化：三线城市全类型土地溢价率最高，达16.7%；三线城市宅地溢价率最高，达18.5%。

4. 融资情况

• 信用债：第23周发行30亿元，同比减少44%，环比减少42%，平均加权利率4.28%，环比上升21BPs。
• 海外债：发行3亿美元，同比减少68%，环比增加5%，平均加权利率11.65%，环比上升863BPs。
• LPR利率：5月LPR连续13个月未调整，但房贷利率继续回升，首套房贷利率上升2BP。

风险提示

1. 行业销售波动：销售规模整体下滑，房企销售回款将面临压力。
2. 政策调整风险：按揭利率上行，购房者还款负担加重；税收政策收紧，可能影响房地产销售。
3. 融资环境收紧：银行贷款额度紧张，债券利率上升，增加企业流动性压力。

行业评级说明

• 证券评级：买入、增持、中性、减持。
• 行业评级：看好、中性、看淡。
• 风险等级：本报告为R3（中风险），仅适用于专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5的普通投资者。

估值方法说明

• 本报告所采用的估值方法及模型存在局限性，分析结果基于假设，不保证所涉及证券能够在特定价格交易。

法律声明

• 本报告仅供开源证券客户参考，未经授权不得复制、分发或用于其他用途。
• 开源证券对报告内容的准确性或完整性不作保证，不构成投资建议，不承担因使用报告内容而产生的任何损失责任。

分析师信息

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