20230319-开源证券-房地产行业周报_央行年内首次降准_南京土拍热度回升_13页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容概览

2023年3月，房地产行业迎来政策与市场双重利好，整体表现稳健。央行年内首次降准，释放流动性，推动市场信心恢复，同时销售数据边际改善，土拍热度回升，融资端信用债发行规模同比增长，显示行业基本面逐步修复，投资机会显现。

主要观点

• 政策支持增强：央行宣布降准25BP，释放流动性，有助于降低住房按揭利率，释放刚性和改善性购房需求。
• 销售市场回暖：1-2月全国商品房销售面积同比下降3.6%，但环比改善明显；64城新房成交面积连续两周同比上升，23城二手房成交面积同比增速超80%。
• 土拍热度回升：南京首批次土拍揽金176.69亿元，四宗地块触顶摇号，显示市场投资意愿增强。
• 融资环境改善：信用债发行规模同比增长57%，平均加权利率下降，融资渠道有所拓宽。
• 市场信心提升：政策底已明确，新房与二手房市场均呈现回暖趋势，行业估值有望修复，板块具备较好的投资机会。
• 投资建议：维持行业“看好”评级，认为房地产板块未来表现有望超越市场。

关键信息

政策端

• 中央政策：央行3月27日降准25BP，释放流动性，支持房地产市场稳定发展。
• 地方政策：多个城市出台支持性政策，包括购房补贴、公积金贷款额度提升、支持卖旧换新等，如厦门推出4000套保障性住房，徐州允许旧房上市交易，玉溪优化公积金使用政策。

销售端

• 新房成交：2023年第11周，全国64城新房成交面积437万平米，同比增加33%，累计同比下降10%。
• 二手房成交：23城二手房成交面积221万平米，同比增速达94%，累计同比增速53%。
• 价格趋势：2月新房价格上涨城市达55个，二手房价格上涨城市达40个，市场信心逐步恢复。

投资端

• 土地市场：100大中城市土地成交面积同比下降29%，南京首批次土拍成交11宗地块，揽金176.69亿元，平均溢价率7.98%。
• 区域表现：一线城市土地成交面积同比大幅下降69%，二线城市下降26%，三线城市下降27%。

融资端

• 信用债发行：2023年第11周，信用债发行169.5亿元，同比增加57%，平均加权利率3.64%，融资环境有所改善。
• 海外债：无新增发行。

市场表现

• 板块走势：本周房地产指数下跌0.13%，但相对沪深300指数表现优于大市，排名28个板块第13位。
• 个股表现：中润资源、张江高科、万通发展涨幅靠前；泛海控股、深深房A、特发服务跌幅靠前。

风险提示

1. 行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险可能进一步加大。
2. 调控政策超预期变化，可能导致行业波动加剧。

投资建议

• 评级：维持行业“看好”评级，认为房地产市场基本面逐步复苏，市场信心提升，行业估值修复空间较大，投资机会显著。

估值方法与风险声明

• 本报告所采用的分析与估值方法存在假设与局限性，不保证所涉及证券价格或价值的准确性。
• 投资决策应基于个人实际情况，建议咨询独立投资顾问。
• 本报告内容仅供开源证券客户参考，未经授权不得复制、分发或使用。

法律声明

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行业评级说明

• 看好 (overweight)：预计行业超越整体市场表现。
• 中性 (neutral)：预计行业与整体市场表现基本持平。
• 看淡 (underperform)：预计行业弱于整体市场表现。

评级标准

• A股基准指数为沪深300指数，港股为恒生指数，新三板为三板成指或三板做市指数，美股为标普500或纳斯达克综合指数。
• 投资评级为相对评级，表示投资比重建议，非唯一决策依据。

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