20220628-安信证券-合肥土拍零距离（6_22）_二拍热度一般_主流国企积极拿地_7页_454kb

合肥2022年二轮土拍总结

核心内容

合肥于2022年6月28日完成二轮土拍，共推出40宗地块，其中3宗地块因终止/延期未纳入统计。整体土拍热度一般，流拍率有所改善但平均溢价率下降，国企成为拿地主力，民企参与度减弱。

主要观点

1. 土拍规则基本不变，配建要求降低

• 拿地前规则保持不变，包括限马甲、部分地块限注资、开发资质等，保证金比例维持在20%-30%之间。
• 拿地中，地块溢价率限制在7%-15%之间，地价触顶后企业需投报高品质住宅建设方案，若评分相同则进入摇号阶段。
• 拿地后土地金分两期支付，30日内和3个月内分别支付30%。
• 配建要求显著降低，仅3宗地要求配建保障性租赁住宅，占比为7%，明显低于首轮的22.6%；配建比例由12.9%降至11.7%。
• 起拍房地比小幅上调，由首轮的2.3倍升至2.5倍。

2. 土拍热度一般，板块分化延续

• 本轮土拍流拍5宗，广义流拍率为12.5%，较首轮的25.8%有所改善，但仍高于去年三轮的水平。
• 成交35宗，成交金额为245.1亿元，平均溢价率为5%，较首轮的10.4%明显下降。
• 超三成地块底价成交，底价成交率高于首轮。
• 地块区位较好，主城四区推地22宗，占比51.2%；经开区、滨湖新区分别供地4宗、2宗；其余分布在肥东、长丰、新站等县城和郊区。
• 热门地块集中在主城和经开区，部分地块因高溢价成交而引发关注，如经开区佛掌路地块、肥西经开区地块、包河秋浦河地块。
• 庐阳区、蜀山区、包河区各有一宗地块流拍，均为商住综合用地，商业占比高。

3. 主流国企积极拿地，民企参与度减弱

• 国企全口径拿地金额为148.8亿元，占比58.6%，较首轮的43.6%有所上升。
• 招商蛇口以46.3亿元拍得2宗地，为本轮拿地金额最大的房企；保利发展27.2亿元拍得2宗地；中国金茂联合体5.7亿元拍得1宗地。
• 本地国企表现积极，皖投37.1亿元拍得3宗地；复兴置业、庐阳房地产、合肥城发分别拿地12.2亿元、8.7亿元、5.7亿元。
• 民企拿地金额为65亿元，占比25.6%，较首轮的54.5%明显下降，低于去年二三轮的30%以上。
• 龙湖集团以9.7亿元高溢价拍得1宗地；伟星置业、新华地产分别拿地17.3亿元、13.4亿元。
• 城投企业拿地金额占比显著上升，全口径拿地45.9亿元，占比18.1%，高于前两轮的不足5%。

关键信息

• 总推地数量：40宗（含3宗延期至7月6日出让的地块）
• 流拍情况：5宗流拍，广义流拍率12.5%
• 成交情况：35宗成交，成交金额245.1亿元，平均溢价率5%
• 主要拿地企业：
  • 国企：招商蛇口（46.3亿）、保利发展（27.2亿）、皖投（37.1亿）、复兴置业（12.2亿）、庐阳房地产（8.7亿）、合肥城发（5.7亿）
  • 城投：合肥建投（19.9亿）、滨湖投资（10.9亿）、合肥高新建投、肥西城投等
  • 民企：龙湖集团（9.7亿）、伟星置业（17.3亿）、新华地产（13.4亿）、鼎建房地产、文一地产等

风险提示

• 信息搜集不全面
• 房地产调控政策可能超预期

图表概览

• 图1：合肥2022年二轮土拍基本情况（宗，亿）
• 图2：流拍率有所改善，但平均溢价率明显下降
• 图3：合肥广义流拍率高于6城平均水平
• 图4：合肥平均溢价率相对较高
• 图5：国企拿地占比上升，民企参与度减弱

表格概览

• 表1：合肥本轮土拍规则进一步放松
• 表2：合肥2022年二轮土拍地块信息汇总（万方,亿元,元/方）

分析师声明

本报告由安信证券研究中心发布，分析师池光胜、高文君声明其具备证券投资咨询执业资格，研究内容合法合规、专业审慎、独立公正。本报告不构成投资建议，不承担任何法律责任。

免责声明

本报告仅供安信证券股份有限公司客户使用，不保证信息及资料的完整性、准确性。投资者应自行判断，不以本报告为唯一参考依据。

版权说明

本报告版权为安信证券股份有限公司所有，未经书面许可，不得以任何形式翻版、复制、发表、转发或引用。