房地产行业：2月，开发投资数据亮眼，后续仍有支撑-20210317-财信证券-11页_604kb

报告摘要

房地产行业月度报告总结（2021年2月）

核心内容概览

2021年2月，房地产行业表现亮眼，申万房地产板块单月涨幅达 7.3%，大幅跑赢沪深300指数（-12.54%），在28个行业中排名第五。行业整体以“稳”为主，维持“同步大市”评级，投资建议聚焦于销售稳定、土储优质、资金实力强的房企，以及物业管理板块。

主要观点

房地产开发投资完成额增长显著：2021年1-2月，全国房地产开发投资完成额为13986亿元，同比增长 38.3%，较2019年同期增长 15.7%，显示出行业投资端的强劲动力。预计2021年全年房地产开发投资增速仍将保持高位，主要受益于2020年土地成交价款的高增长。
土地市场降温但热度仍存：2021年前2月，土地成交价款和土地购置面积同比分别增长 14.3% 和 33%，但较2019年同期分别下降 27% 和 6%，表明土地市场有所降温。集中供地政策的实施将推动土地市场回归理性，同时对房企拿地节奏和管理能力提出更高要求。
销售数据强劲，均价提升：前2月商品房销售面积同比增长 104.9%，销售额同比增长 133.4%，主要受“原地过年”政策及部分热点城市春节不打烊销售活动影响。销售均价达到 1.1万元/平方米，较2020年全年提升明显，主要集中在高能级城市。
竣工端修复，新开工增速维持：房屋新开工面积同比增长 64.3%，但较2019年同期下降 9.4%；竣工面积同比增长 40.4%，较2019年同期增长 8.2%。我们认为，销售旺盛推动房企加速盘活项目，支撑新开工增速，同时“三条红线”政策促使房企加快竣工转结，修复报表。
融资环境趋紧，房企现金流承压：融资端政策压制导致地产企业现金流压力增大，房企可能削减拿地强度，但旺盛销售将推动项目盘活和库存补足，进而带动建安投资支出增长。

关键信息

行情回顾

房地产板块2月涨幅 7.3%，跑赢沪深300指数 13.2个百分点。
本年以来房地产板块跌幅为 -0.02%，跑赢沪深300指数 3.35个百分点。
房地产开发板块为板块上涨主力，涨幅达 7.8%。

估值情况

房地产板块PE为 8.9X，相对A股PE折价 59%；PB为 1.14X，相对A股PB折价 41%。
板块估值处于历史低位，存在估值修复预期。

行业数据

开发投资：1-2月开发投资完成额同比增长 38.3%，较2019年同期增长 15.7%。
土地市场：土地成交价款同比增长 14.3%，土地购置面积同比增长 33%；但与2019年同期相比分别下降 27% 和 6%。
销售情况：销售面积同比增长 104.9%，销售额同比增长 133.4%；销售均价为 1.1万元/平方米，同比显著提升。
价格指数：百城住宅价格指数同比上涨 4.01%，环比上涨 0.2%。一线、二线、三线城市新建住宅价格指数同比分别上涨 4.8%、4.5% 和 3.6%，二手房价格指数同比分别上涨 10.8%、2.9% 和 1.9%。
新开工与竣工：新开工面积同比增长 64.3%，竣工面积同比增长 40.4%。我们认为，销售旺盛将支撑新开工增速维持，竣工端修复主要受政策影响。

投资建议

个股推荐：
- 万科A：销售业绩稳定，未来业绩有支撑，给予“推荐”评级。
- 招商蛇口：销售业绩稳定，未来业绩有支撑，给予“推荐”评级。
- 金地集团、金科股份：一二线土地储备占比较高，给予“推荐”评级。
- 保利地产、阳光城：资金优势明显，给予“谨慎推荐”评级。
- 招商积余：物业管理板块，给予“谨慎推荐”评级。
行业评级：维持“同步大市”评级，认为行业运行以稳为主，短期政策扰动，但长期有助于行业健康发展。

风险提示

销售不及预期
监管进一步趋严
融资渠道受阻

附录：重点数据与图表

图1-3：房地产板块及子版块涨跌幅，显示板块表现优于大盘。
图4-5：房地产板块PE、PB相对A股的估值折价情况。
图6-7：房地产开发投资完成额及到位资金情况。
图8-11：土地成交价款、面积及溢价率情况，显示土地市场降温但部分城市热度仍高。
图12-14：销售面积、销售额及均价情况，反映销售数据强劲。
图15-19：新建及二手房价格指数变动，显示房价上涨趋势有所放缓。
图20-21：新开工与竣工面积增速，显示竣工修复。
图22：房企周度净融资情况，反映融资环境趋紧。

总结

2021年2月，房地产行业在销售端表现出强劲复苏，开发投资完成额数据亮眼，预计全年投资增速仍较高。土地市场降温，但部分热点城市和房企仍保持较高热度。融资政策趋严对房企现金流形成压力，但销售驱动下项目盘活将支撑投资增长。建议关注销售稳定、土储优质、资金实力强的房企，以及物业管理板块。行业整体以稳为主，维持“同步大市”评级。

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