房地产行业月度报告：2月，开发投资数据亮眼，后续仍有支撑-20210317-财信证券-11页_607kb

报告摘要

房地产行业月度报告总结（2021年2月）

核心内容概览

本报告总结了2021年2月中国房地产行业的运行情况、估值水平、行业数据以及投资建议。整体来看，房地产行业在2021年2月表现出较强的上涨动能，板块单月涨幅为7.3%，显著跑赢沪深300指数。虽然行业面临融资政策收紧、监管趋严等压力，但销售数据亮眼，投资端表现强劲，整体行业运行以稳为主，维持“同步大市”评级。

主要观点

市场表现：
房地产板块在2021年2月单月涨幅达7.3%，在申万28个行业板块中排名第五。板块表现优于沪深300指数，显示市场对房地产行业的偏好有所回升。
开发投资增长强劲：
2021年1-2月全国房地产开发投资完成额为13986亿元，同比增长38.3%，较2019年同期增长15.7%。预计2020年土地成交价款的高增长将支撑全年开发投资增速维持在较高水平。
土地市场降温：
土地成交价款和土地购置面积同比增长14.3%和33%，但与2019年同期相比分别下降27%和6%。集中供地政策的出台对土地市场形成影响，促使市场回归理性，房企需提升拿地管理能力。
销售数据亮眼：
2021年前2月商品房销售面积1.74亿平方米，同比增长104.9%；销售额1.92万亿元，同比增长133.4%。受“原地过年”政策影响，销售集中在高能级城市，拉高均价。但随着调控趋严，房价指数增速或有所回落。
新开工回落，竣工修复：
新开工面积同比上升64.3%，但较2019年同期下降9.4%；竣工面积同比增长40.4%，较2019年同期增长8.2%。我们认为销售旺盛促使房企加快项目盘活，竣工端修复或成为支撑开发投资的重要因素。
融资政策趋紧：
融资端政策压制导致房企现金流承压，部分房企可能削减拿地强度。但旺盛销售带来的回款支撑了开发投资和新开工的持续增长。

关键数据汇总

指标	2021年1-2月	2019年同期
开发投资完成额（亿元）	13986	未提及
开发投资同比增长	38.3%	15.7%
土地成交价款同比增长	14.3%	未提及
土地购置面积同比增长	33%	未提及
销售面积（亿平方米）	1.74	未提及
销售面积同比增长	104.9%	23.4%
销售额（亿元）	1.92万	未提及
销售额同比增长	133.4%	49.6%

投资建议

整体评级：维持行业“同步大市”评级。
个股建议：
- 销售稳定：建议关注万科A、招商蛇口。
- 土地储备优势：建议关注一二线土地储备占比较高的金地集团、金科股份。
- 资金优势：建议关注央企背景、融资成本有优势的保利地产；有险资入股的阳光城。
- 物业管理板块：建议关注招商积余。

风险提示

销售不及预期
监管进一步趋严
融资渠道受阻

估值情况

PE：8.9X，相对A股PE折价59%
PB：1.14X，相对A股PB折价41%
板块估值处于历史低位，存在估值修复预期。

土地市场情况

TOP10成交城市（按土地规划建筑面积）：
1. 重庆（417.74万㎡）
2. 济南（421.17万㎡）
3. 上海（333.19万㎡）
4. 杭州（465.34万㎡）
5. 天津（240.28万㎡）
6. 苏州（341.48万㎡）
7. 武汉（216.77万㎡）
8. 北京（122.84万㎡）
9. 潍坊（227.61万㎡）
10. 青岛（152.36万㎡）
土地成交均价：2021年前2月为1.1万元/㎡，较2020年全年提升。
土地溢价率：
- 一线城市：23.25%
- 二线城市：15.71%
- 三线城市：10.53%

销售市场情况

新建住宅价格指数：
- 同比上涨：4.01%
- 环比上涨：0.2%
- 一线城市：同比上涨4.8%，环比上涨0.5%
- 二线城市：同比上涨4.5%，环比上涨0.4%
- 三线城市：同比上涨3.6%，环比上涨0.3%
二手房价格指数：
- 同比上涨：10.8%（一线）、2.9%（二线）、1.9%（三线）
- 环比上涨：1.1%（一线）、0.4%（二线）、0.2%（三线）
- 深圳二手房价格指数环比由1.7%收窄至0.9%，显示调控政策对房价的压制作用。