20241020-国盛证券-房地产开发行业周报2024W42_本周新房成交同比+0.2_住建部加码推进城中村改造_17页_1mb

房地产开发行业2024年第四十二周周报：聚焦政策变化与市场动态。

核心内容与分析：

1. 政策：住建部部长倪虹介绍了新一轮房地产政策“四个取消、四个降低、两个增加”。核心举措包括赋予城市政府更多调控自主权（如取消限购等）、降低购房成本（如首付、利率）、以及加大城中村改造（新增100万套，采用货币化安置）和“白名单”项目信贷支持力度（信贷规模增至4万亿）。

2. 市场动态：

   • 住宅成交活跃度大幅提升，全国30个重点城市新房成交面积环比大幅增长（683%），同比增长0.2%。一线城市表现尤为突出，成交环比大增。
   • 二手房市场同样表现强劲，样本城市二手房成交面积环比大幅增长（671%），同比也有不错增长（180%）。
   • 重点房企股价呈现两极分化，部分公司如光大嘉宝等出现罕见暴涨，而一些头部房企如华夏幸福等则继续承压。

3. 信用债：本周房企信用债净融资额为负，显示融资环境存在一定压力。

4. 投资建议：

   • 维持行业“增持”评级，认为政策力度空前（超2008、2014年），地产作为经济先行指标价值凸显。
   • 建议重点关注：
     • 基本面优秀的国央企（如保利发展、招商蛇口等）
     • 化债及深耕去库存城市的地方龙头（如城投控股、北京城建等）
     • 物业服务（如华润万象生活、保利物业等）
     • 房地产中介机构（如贝壳）
   • 风险点评：政策落地不及预期、需求复苏慢于预期、房企债务风险持续发酵。

5. 观察要点：持续跟踪城市房地产融资协调机制（白名单）、城中村改造政策落地细节、地方政策细则及对不同城市分化表现的影响。

总结：
报告强调房地产行业正受到政策和基本面“倒逼”进入深度调整期，政策力度前所未有。市场周度数据展现出活跃度的显著提升，尤其是高线城市。预计未来需持续密切关注政策细则落地、市场成交持续性以及房企债务风险缓解进程。投资逻辑上，建议关注综合实力强、现金流健康的龙头房企及其延伸业务（如物业），以及受益于城市结构性机会的地方性企业。