房地产行业：稳步推进城中村改造，在手资源充沛房企受益_16页_874kb

房地产行业专题研究：稳步推进城中村改造，房企受益

核心观点

• 城市更新重心转向城中村改造，政策强调“留改拆并举”，防止大拆大建。
• 资金来源需多渠道拓宽，因传统渠道（地方政府、开发商等）面临压力。
• 投资建议：具备开发实力且在手资源充沛的房企将受益。

政策演变

1. 城市更新方向变化：

   • 2013-2018年：棚改主导，拆除重建为主。
   • 2018年7月后：中央巡视组批评“大拆大建”，政策转向老旧小区改造，强调保留与修复。
   • 2023年：城中村改造成为重点，提出多渠道筹措资金和可持续运营。

2. 政策文件特征：

   • 住建部第30号文（2023）：强调多元投融资机制，拓宽社会资本参与渠道。
   • 国常会（2023）：超大特大城市稳步推进城中村改造，鼓励民间资本参与。

城中村改造模式

• 三种模式：全面改造（拆除重建）、微改造（综合整治）、混合改造。
• 主流操作方式：
  • 征收储备：政府主导。
  • 合作改造：村集体公开招标引入开发商。
  • 微改造工程招标：政府或开发商主导租赁房源。
• 资金渠道：政府、金融机构、居民等共同参与，避免单一主体压力。

超大特大城市城中村概况

• 城市名单：19个，预计每年改造投资约1万亿元以下。
• 区域差异：广州、深圳等地推进较快，投资额较高；其他地区投资额较少。
• 政策进展：仅广州等地有具体细则；多数城市因政策落地难仍处于探索阶段。

投资建议

聚焦具备开发实力、在手项目资源充沛的房企，并关注资金渠道多元化创新。

风险提示

1. 政策未完全落地，城中村改造推进易受地方财政限制。
2. 基本面表现不及预期，房地产企业销售与融资困难。
3. 企业风险暴露可能影响市场情绪。

识别风险，发现价值。请务必阅读末页的免责声明。