房地产行业城中村改造如箭在弦：从深圳等城市经验看城中村改造的方式与影响-20230922-西部证券-27页_1mb

城中村改造分析总结

核心内容

城中村改造是当前政策重点，旨在改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展。2023年7月21日，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，8月初国开行强调支持城中村改造及“平急两用”公共基础设施建设，8月17日央行也提出加大金融支持力度。

主要观点

1. 投资规模估算：基于2020年人口普查数据，19个超大和特大城市共有约1416万户自建房，按类似棚改模式估算，未来5年每年城中村改造投资规模可达8400亿元，但该估算相对保守。

2. 改造方式：城中村改造主要采用两种模式：

   • 强资金支持模式：以货币化和房票安置为主，适用于核心地段，资金投入较大，投资拉动能力强。
   • 弱资金投入模式：以统租模式为主，由政府和民间资本合作，适合非核心区域，推进难度相对较高。

3. 房票安置：目前已有郑州、南京、合肥、青岛、哈尔滨五城试点或执行房票安置政策，其中郑州和南京方案较为详细，房票有利于新房去库存，但接受度较低，推进难度较大。

关键信息

• 政策支持：国家层面多次强调城中村改造的重要性，支持多种融资方式和改造模式。
• 投资周期：预计以5年为投资周期，年均改造约280万套，总投入约4.2万亿。
• 城市差异：城市能级越低，强资金支持模式实施比例可能越高。

城中村改造方式详解

超大城市（以深圳为例）

深圳城中村改造分为三种类型：

1. 综合整治类：适用于容积率高、拆除难度大的城中村，如水围村，政府主导统租，企业负责改造与运营。
2. 功能改变类：适用于厂房类建筑，如华侨创意文化园，通过装修改造提升功能。
3. 拆除重建类：适用于区位较好、临近轨道站点的城中村，如白石洲、岗厦河园等，需较高资金投入。

特大城市（以杭州、东莞为例）

• 杭州瓜山社区：采用未来社区创新模式，非拆除整治，内部装修改造，市场化招租，政府出资外立面改造。
• 东莞水涧头村、火炼树社区、碧湖片区：均采用拆除重建模式，补偿标准较高，涉及多种物业和货币补偿。

投资建议与受益公司

受益公司类型

1. 全国型央国企：具备低资金成本和城中村改造经验，如华润置地。
2. 地方国企：依托本地资源，对城中村改造有相对优势，如越秀地产、深圳控股、天健集团、天地源、合肥城建。
3. 租赁公寓运营公司：具备公寓管理能力，如贝壳，可参与统租模式。

公司分析

• 华润置地：全国性央企，资金成本低，业务覆盖广泛，旧改经验丰富，具备明显优势。
• 越秀地产：立足湾区，参与城市更新，拥有地方资源。
• 深圳控股：深耕深圳及湾区，专注高能级城市。
• 天健集团：全产业链联动，深度参与城市更新。
• 天地源：区位优势明显，深耕西安。
• 合肥城建：工业地产开发，打造差异化优势。

风险提示

1. 政策推进低于预期：政策执行力度可能不足。
2. 地方财政资金有限：部分城市可能因资金问题无法推进项目。
3. 拆迁进度低于预期：拆迁难度和时间可能影响整体进度。

数据与图表目录

• 图1：近期关于城中村改造政策表态
• 图2：深圳市城中村空间分布现状图
• 图3：深圳市城中村改造-综合整治类：水围柠檬公寓
• 图4：深圳市城中村改造-功能改变类：华侨创意文化园
• 图5：深圳市城中村改造-拆除重建类：华润万象天地
• 图6：深圳市水围村统租模式
• 图7：瓜山社区城中村改造模式
• 图8：瓜山社区改造前后变化
• 图9：华润置地股权结构
• 图10：华润置地签约销售额情况
• 图11：华润置地拿地情况
• 图12：华润置地新增货值结构（2023H1）

表格目录

• 表1：超大特大城市城中村改造及城市更新
• 表2：超大特大城市自建房比例
• 表3：深圳典型城中村拆迁及补偿指标统计
• 表4：东莞部分城中村项目基本情况及补偿标准
• 表5：超大特大城市房票安置政策
• 表6：主要地方国企开发商持股比例
• 表7：主要公司财务指标对比
• 表8：主要公司估值水平对比