20230822-首创证券-越秀地产-00123.HK-公司简评报告_销售持续领先百强_拿地销售正向循环_5页_580kb
报告摘要
越秀地产 (0123.HK) 公司简评总结
核心内容
越秀地产（0123.HK）在2023年销售表现持续领先百强房企，展现出较强的市场竞争力和增长潜力。公司依托国企背景，具备较强的融资能力和稳健的财务结构，且在核心城市土地储备和TOD项目上表现突出，形成“拿地销售”正向循环。
主要观点
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销售表现强劲：2023年1-7月，公司累计销售金额达921亿元，同比增长67.9%，销售面积268.5万方，同比增长34.7%。公司销售均价同比上升24.6%，显示其产品竞争力较强。在核心城市广州，销售金额达426.29亿元，占总销售金额的46.3%，位居第一。
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拿地聚焦核心城市：1-7月，公司累计拿地金额292.3亿元，同比下降37.6%；新增总建面255.3万方，同比下降24.3%。拿地金额权益比例提升至67.7%，较2022年提升14.7个百分点。一二线城市拿地占比提升至100%，显示公司对高能级城市的重视。
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融资渠道畅通：公司境外债融资保持畅通，且到期规模可控。2023年1-7月新增境内债融资54亿元，同比减少25.5%。整体加权融资成本为3.37%，较2022年有所上升，但仍处于低位。6月完成供股，募集资金约82.99亿港元，有助于提升公司权益和可动用资金。
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财务稳健，资产结构优化：公司资产负债率维持在75%以上，但流动比率和速动比率持续改善，显示流动性风险可控。现金及现金等价物期末余额从2022年的218.46亿元增长至2025年的1091.49亿元，公司现金流充足，具备较强的偿债能力。
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盈利预测乐观：预计公司2023-2025年EPS分别为1.15元、1.37元、1.62元，对应PE分别为7.2倍、6倍、5.1倍，显示估值逐步走低，盈利增长预期明确。
关键信息
销售数据
- 2023年7月：销售金额84.7亿元，同比增长42.4%；销售面积21万方，同比下降2.4%。
- 2023年1-7月：累计销售金额921亿元，同比增长67.9%；累计销售面积268.5万方，同比增长34.7%。
- 销售均价：2023年1-7月累计销售均价34306元/方，同比增长24.6%。
拿地数据
- 2023年1-7月：累计拿地金额292.3亿元，同比下降37.6%；新增总建面255.3万方，同比下降24.3%。
- 拿地强度：单月拿地金额强度为49.4%，较上月下降6.9个百分点；1-7月拿地金额强度为31.7%，较2022年下降24.8个百分点。
- 城市结构：一二线城市拿地金额占比分别为57.5%和42.5%，较2022年有所调整。
融资与现金流
- 融资渠道：公司融资渠道畅通，2023年1-7月新增境内债融资54亿元，6月完成供股，募集资金约82.99亿港元。
- 债务偿还：下半年债务总偿还额为41.2亿元，包括9月5亿境内债偿还，10月7亿境内债和4亿美元债偿还。
- 现金流：2023年1-7月现金及现金等价物净增加额为26937亿元，期末余额达48784亿元，显示公司资金流动性良好。
盈利预测
- 营收与净利润：预计2023-2025年营收分别为86613亿元、102295亿元、115777亿元；归母净利润分别为4649亿元、5533亿元、6519亿元，净利润增速分别为17.6%、19.0%、17.8%。
- 毛利率与净利率：毛利率预计从20.4%逐步提升至20.8%；净利率维持在5.4%-5.6%区间，盈利能力稳定。
财务比率
- PE与PB：2023年PE为7.2倍，PB为0.6倍；预计2025年PE降至5.1倍，PB降至0.5倍，显示估值逐步走低。
- ROE与ROA：ROE预计从8.4%提升至10.7%，ROA从1.2%提升至1.3%，显示公司盈利能力与资产回报率持续优化。
风险提示
- 市场风险：需求修复不及预期，可能导致项目去化难度加大。
- 开发风险：TOD外拓及开发进度不及预期，可能影响公司销售与利润增长。
- 融资风险：尽管融资渠道畅通，但市场环境变化可能影响融资成本与规模。
投资建议
- 评级：买入
- 理由：公司销售持续领先百强房企，拿地销售形成正向循环；TOD项目保持高去化和高毛利优势；融资渠道畅通，三道红线绿档，具备较强增长潜力。
估值与成长性
- 估值：公司当前市净率0.69，预计未来三年PE逐步下降，显示估值合理，成长性明确。
- 成长能力：营收与净利润增速稳定，预计2023-2025年营收增速分别为19.6%、18.1%、13.2%，显示公司增长趋势可控。
总结
越秀地产凭借其在核心城市的土地储备和TOD项目的高毛利优势，销售表现持续领先，形成拿地与销售的正向循环。公司具备国企背景，融资渠道畅通，财务稳健，盈利预测乐观。尽管面临市场与开发风险，但其成长性与估值优势仍支持“买入”评级。
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