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越秀地产（00123HK）2023年中期报告分析与总结

1. 业绩稳健增长，销售高增

   • 财务表现：上半年公司营收3210亿元，同比增26%；股东应占净利润218亿元，同比增275%；核心净利润215亿元，同比增08%；中期每股派息0.213元，派息比率为核心净利润的40%。
   • 销售业绩：合同销售金额8363亿元，同比增710%，其中广州销售金额4026亿元，同比增372%。已售未入账合同销售金额22119亿元，较年初增长236%。

2. 投资拿地多元化

   • 土地储备：上半年新增8个城市共11幅土地，总建筑面积217万方，全部位于一线和重点二线城市，储备土地方位包括北京。
   • TOD项目：截至6月末，公司拥有TOD项目9个，涵盖杭州星桥项目，土储合计398万方，占总土储142%。大湾区占总土储46%，广州占40%。

3. 财务状况与融资

   • 三道红线：公司继续保持绿档，剔除预收款后资产负债率、净负债率、现金短债比分别为668%、532%和42倍。
   • 融资情况：境内公司债发行合计54亿元，平均利率3.37%。供股融资募资净额83亿港元，获115倍超额认购。

4. 评级与估值

   • 投资评级：维持“买入”评级。
   • 盈利预测：预计2023-2025年归母净利润分别为431、515、596亿元，EPS分别为107、128、148元，PE估值分别为81、68、58倍。

5. 风险提示

   • 政策调控风险
   • 销售回款不及预期
   • TOD项目开发进程不及预期