20230316-西南证券-越秀地产-00123.HK-销售逆势增长_多元拿地储备充足_12页_1mb

报告摘要

越秀地产总结

核心内容

越秀地产（00162.HK）作为一家综合性房地产开发企业，2022年实现营业收入724.2亿元，同比增长26.2%，归母净利润39.5亿元，同比增长10.2%。公司实现了销售逆势增长，且财务状况稳健，三道红线保持绿档，具备良好的偿债能力和财务结构。

主要观点

财务优势显著：公司2022年末剔除预收账款资产负债率、净负债率、现金短债比分别为68.8%、62.7%、2.23，三道红线保持绿档。总借贷为883亿元，以中长期债务为主，债务结构健康。平均融资成本4.16%，同比下降0.1%，远低于行业平均水平。
销售表现亮眼：2022年实现合同销售金额1250亿元，同比增长8.7%，完成全年销售目标的101%。2023年1-2月合同销售金额同比增长187%，达到226亿元，销售增长强劲。公司2023年合同销售目标为1320亿元，可售资源达2400亿元，具备良好的销售支撑。
区域布局均衡：公司已实现大湾区、华东、华中、北方、西部五大区域布局，其中大湾区贡献最大，合约销售金额约600亿元，占比47.7%；华东和华中分别占比34.4%和11%。销售主要集中在25个城市，TOP10城市贡献达91%。
土储优质充足：2022年新增土地储备面积695万平方米，全部位于一、二线城市。2022年末总土储面积达2845万平方米，同比增长5%。一二线城市合计占比93%，土储获取方式多元化，TOD模式取得新突破。
商业运营能力提升：公司拥有越秀地产和越秀房托双平台，商业物业总经营收入21.98亿元，其中越秀地产实现租金收入3.25亿元。2022年位列“中国商业地产TOP100”第14名，商业运营能力持续增强。
盈利预测与估值：预计2023-2025年公司归母净利润将保持10.2%的复合增长率。基于公司稳健发展，给予2023年0.9倍PB，对应目标价15.68港元，首次覆盖给予“买入”评级。

关键信息

2022年经营数据：
- 营业收入：724.2亿元，同比增长26.2%
- 归母净利润：39.5亿元，同比增长10.2%
- 已售未结算金额：1789.7亿元，同比增长18.8%
2023年销售表现：
- 合同销售金额：226亿元，同比增长187%
- 销售面积：64万平方米，同比增长105%
土储情况：
- 2022年新增土储面积：695万平方米
- 2022年末总土储面积：2845万平方米
- 一二线城市占比：93%
债务结构：
- 2022年末总借贷：883亿元
- 债务结构：1年内到期债务18%、1-2年债务27%、3-5年债务49%、5年以上债务6%
商业运营：
- 商业物业总经营收入：21.98亿元
- 越秀地产在租物业面积：86.6万平方米
- 越秀地产在建物业面积：32.5万平方米
盈利预测：
- 2023-2025年归母净利润复合增长率：10.2%
- 2023年目标价：15.68港元
- 2023年PB估值：0.9倍，对应市值485.4亿港元
风险提示：
- 销售不及预期
- 利润率不及预期
- 土储拓展不及预期

图表与数据

图1：公司股权结构
图2：2022年公司营业收入（亿元）
图3：2022年公司归母净利润（亿元）
图4：2022年末公司债务结构
图5：公司平均融资成本逐年下降
图6：2023M1-2销售面积同比增长105%（万平方米）
图7：2023M1-2销售金额同比增长187%（亿元）
图8：2022年销售区域分布
图9：2022年销售TOP10城市（亿元）
图10：2022年末新增土地储备（万平方米）
图11：2022年总土储同比增长5%（万平方米）
图12：总土储城市级别分布
图13：总土储获取方式
图14：商业3+1+N体系
图15：公司创新业态

可比公司估值

可比公司	总市值(亿元)	归母净利润(21A)	归母净利润(22E)	归母净利润(23E)	归母净利润(24E)	PE(21A)	PE(22E)	PE(23E)	PE(24E)	PB
华发股份	230.3	3195	2562	3033	3523	3.99	8.99	7.59	6.54	1.3
滨江集团	299.0	3027	3791	4364	5016	4.79	7.89	6.85	5.90	1.4
中国海外发展	1,859.2	40155	36222	37279	40036	4.11	5.13	4.99	4.64	0.5
华润置地	2,189.6	32401	31432	33989	37747	5.90	6.97	6.44	5.80	1.0
保利发展	1,714.2	27388	18303	21024	24474	6.83	9.37	8.15	7.00	0.9
平均值	-	-	-	-	-	4.70	7.67	6.81	5.99	1.02

财务预测

指标/年度	2022A	2023E	2024E	2025E
营业收入(百万元人民币)	72,416	80,902	90,393	99,279
增长率	26.21%	11.72%	11.73%	9.83%
归属母公司净利润(百万元人民币)	3,953	4,240	4,737	5,290
增长率	10.15%	7.25%	11.73%	11.67%
每股收益EPS(元)	1.28	1.37	1.53	1.71
净资产收益率	8.34%	8.21%	8.40%	8.57%
PE	6.51	7.12	6.37	5.70
PB	0.54	0.58	0.53	0.49

投资评级

公司评级：
- 买入：未来6个月内，个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在20%以上
- 持有：未来6个月内，个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于10%与20%之间
- 中性：未来6个月内，个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-10%与10%之间
- 回避：未来6个月内，个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-20%与-10%之间
- 卖出：未来6个月内，个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-20%以下
行业评级：
- 强于大市：未来6个月内，行业整体回报高于同期相关证券市场代表性指数5%以上
- 跟随大市：未来6个月内，行业整体回报介于同期相关证券市场代表性指数-5%与5%之间
- 弱于大市：未来6个月内，行业整体回报低于同期相关证券市场代表性指数-5%以下

风险提示

销售不及预期
利润率不及预期
土储拓展不及预期

附：分析师信息

分析师：池天惠
执业证号：S1250522100001
电话：13003109597
邮箱：cth@swsc.com.cn
联系人：刘洋
电话：18019200867
邮箱：ly21@swsc.com.cn

联系信息

上海
- 地址：上海市浦东新区陆家嘴东路166号中国保险大厦20楼
- 邮编：200120
北京
- 地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8楼
- 邮编：100033
深圳
- 地址：深圳市福田区深南大道6023号创建大厦4楼
- 邮编：518040
重庆
- 地址：重庆市江北区金沙门路32号西南证券总部大楼
- 邮编：400025

西南证券机构销售团队

上海团队：
- 蒋诗烽：总经理助理、销售总监
- 崔露文：销售经理
- 王昕宇：销售经理
- 薛世宇：销售经理
- 汪艺：销售经理
- 岑宇婷：销售经理
- 张玉梅：销售经理
- 陈阳阳：销售经理
- 李煜：销售经理
- 谭世泽：销售经理
- 卞黎旸：销售经理
北京团队：
- 李杨：销售总监
- 张岚：销售副总监
- 杜小双：高级销售经理
- 杨薇：高级销售经理
- 胡青璇：销售经理
- 王一菲：销售经理
- 王宇飞：销售经理
- 巢语欢：销售经理
广深团队：
- 郑龑：广深销售负责人
- 杨新意：销售经理
- 张文锋：销售经理
- 陈韵然：销售经理
- 龚之涵：销售经理
- 丁凡：销售经理