20220113-兴证国际证券-越秀地产-00123.HK-销售_拿地逆势增长_7页_1mb

越秀地产证券研究报告总结

核心内容概述

本报告由兴业证券发布，对越秀地产（00123.HK）的财务表现、市场策略及未来展望进行分析，维持“买入”评级，目标价为11.50港元，预期升幅为54%。报告强调公司在2021年销售与拿地均实现逆势增长，财务状况持续优化，并通过分拆越秀服务提升业务多元化。

主要观点

1. 销售表现

• 全年销售金额：2021年累计销售金额为1152亿元，同比增长20.2%，超额完成全年销售目标（1122亿元）的103%。
• 销售均价：全年销售均价为27569元/平方米，同比增长9.2%，体现销售量价齐升。
• 12月销售：单月合约销售金额和面积分别为201亿元和71万平米，同比增长77.0%和58.7%。

2. 拿地与土地储备

• 拿地规模：全年拿地金额为894亿元，占销售金额的78%，同比增加24个百分点。
• 新增土地储备：新增土地储备820万平米，其中非公开市场拿地占比过半。
• 区域布局：继续巩固“4+1”区域布局，其中华南占比49%，长三角22%，华中18%，西部7%，环渤海4%。
• 城市分布：一二线城市拿地占80%，体现对核心城市的重视。

3. 双平台互动

• 越秀地产-越秀房托：通过出售越秀金融大厦，公司预计录得除税后收益13.66亿元，资产负债率由49.8%降至40.5%，改善财务状况。

4. 分拆越秀服务

• 上市进展：越秀服务于2021年6月28日成功分拆并在港股主板上市。
• 业绩表现：2021H1，越秀服务实现归母净利润1.78亿元，同比增长134%，毛利率35.8%，同比提升3.6个百分点。
• 管理规模：截至2021H1，越秀服务在管面积3504万平米，合约面积5273万平米。

关键信息

1. 财务预测

• 2021年：预计营业收入为522亿元，同比增长13.0%；核心净利润为41.0亿元，同比增长2.1%。
• 2022年：预计营业收入为576亿元，同比增长10.3%；核心净利润为44.4亿元，同比增长8.2%。
• 核心净利润率：2021年为7.9%，2022年为7.7%。
• PE估值：2021年PE为4.7倍，2022年PE为4.4倍。

2. 股息与收益率

• 每股股息：2021年为63.9港仙，2022年预计为69.1港仙。
• 股息收益率：当前股价对应2021E股息收益率为8.6%。

3. 行业比较

• 行业估值表：截至2022.01.12，越秀地产的PE为4.7倍，PB为0.5倍，处于行业较低水平。
• 对比其他公司：在港资开发商中，越秀地产的PE高于新鸿基（11.7倍）和太古地产（28.9倍），但低于信和置业（40.8倍）和恒隆地产（15.0倍）。
• 内房股：在内房股中，越秀地产的PE为4.7倍，低于中海宏洋（3.0倍）和龙湖集团（10.9倍）。

风险提示

• 宏观风险：经济增长放缓可能影响房地产市场需求。
• 政策风险：行业调控政策加严可能导致拿地和销售受阻。
• 流动性风险：流动性收紧可能影响公司资金链。
• 销售风险：公司销售不及预期可能影响业绩。
• 汇率风险：人民币贬值可能影响公司海外业务收益。

投资建议

• 评级：维持“买入”评级，目标价11.50港元。
• 理由：
  • 销售规模高速增长，为未来业绩释放奠定基础。
  • 国企背景有助于多元增储，在行业下行阶段仍加大投资力度。
  • 双平台互动优化财务状况，提升运营效率。
  • 分拆越秀服务增强公司盈利能力与管理规模。

附录：财务数据概览

1. 资产负债表

• 资产总计：2021年预计为286亿元，较2020年增长。
• 负债总计：2021年预计为218.8亿元，资产负债率46.3%。
• 股东权益：2021年预计为67.2亿元，较2020年增长。

2. 现金流量表

• 现金净变动：2021年为2430万元，2022年预计为-998万元。
• 经营活动现金流：2021年为140万元，2022年预计为-3154万元。

3. 利润表

• 营业收入：2021年预计为522亿元，2022年预计为576亿元。
• 核心净利润：2021年预计为41.0亿元，2022年预计为44.4亿元。
• 毛利率：2021年为22.1%，2022年预计为21.4%。

4. 财务比率

• ROE：2021年为8.9%，2022年预计为9.1%。
• 净资产负债率：2021年为46.3%，2022年预计为49.9%。
• 流动比率：保持在1.6左右。
• 速动比率：保持在0.6左右。

总结

越秀地产在2021年展现出强劲的销售与拿地能力，超额完成销售目标，且通过双平台互动和分拆越秀服务，优化了财务结构，增强了盈利能力。尽管面临一定的市场与政策风险，但其国企背景与稳健的财务策略使其在当前市场环境下具备较强的抗风险能力。报告维持“买入”评级，目标价为11.50港元，预计未来两年公司将继续保持增长态势，核心净利润率及ROE稳定，具备投资价值。