20210131-华创证券-房地产行业周报_多地严控房价上涨_银行按揭贷款收紧_19页_1mb

房地产行业周报（20210123-20210129）总结

核心内容

本周房地产行业整体呈现成交量上升、库存增加的趋势，但市场仍面临政策调控和金融环境收紧的压力。政策层面，多地加强了对房地产市场的监管，包括限制资金违规流入、打击违规行为和推动租赁住房建设。从市场表现来看，房地产板块整体表现弱于大盘，部分个股出现较大波动。

主要观点

• 新房成交量上升：45城一手房周成交715万平米，环比上升17%；1月累计成交同比上升44%，其中一二线城市同比上升47%，三四线城市同比上升32%。
• 二手房成交量增长：14城二手房周成交201万平米，环比上升13%；1月累计成交同比上升53%，环比上月上升42pct。
• 库存情况：15城可售面积环比微升0.2%，去化月数环比上升0.03个月，行业处于“加库存”阶段，但整体库存仍处于低位。
• 政策收紧：银保监和住建部加强调控，严控房地产贷款集中度和融资管理，打击违规行为，限制资金违规进入楼市。
• 金融环境变化：部分银行调整房贷利率，严查经营贷资金流向，但个人房贷仍在正常发放。
• 公司动态：部分房企业绩表现良好，但也有公司亏损；同时，一些公司进行股份增持或回购，反映市场信心。
• 板块表现：SW房地产指数下跌4.87%，弱于沪深300指数，板块排名靠后。

关键信息

一、新房成交量

• 周成交：45城周成交715万平米，环比上升17%；一二线城市环比上升20%，三四线城市环比上升4%。
• 月成交：1月累计成交2,832万平米，同比上升44%；其中一二线城市同比上升47%，三四线城市同比上升32%。
• 城市分化：
  • 一线城市周成交186.8万平米，环比上升49.8%；1月累计成交554万平米，同比上升90.6%。
  • 二线城市周成交387万平米，环比上升9.8%；1月累计成交1,666万平米，同比上升36.5%。
  • 三线城市周成交97万平米，环比下降5.3%；1月累计成交459万平米，同比上升47.2%。
  • 四线城市周成交45万平米，环比上升30.7%；1月累计成交153万平米，同比上升1.5%。

二、二手房成交量

• 周成交：14城二手房周成交201万平米，环比上升13%；1月累计成交689.9万平米，同比上升53%。
• 城市分化：
  • 一线城市周成交69.8万平米，环比上升15.8%；1月累计成交219.4万平米，同比上升45.7%。
  • 二线城市周成交109.9万平米，环比上升4.1%；1月累计成交412.2万平米，同比上升53.6%。
  • 三四线城市周成交20.7万平米，环比上升88.7%；1月累计成交58.3万平米，同比上升84.8%。

三、新房库存

• 推盘量：15城上周推盘298万平米，环比下降12.2%。
• 成交/推盘比：0.92倍，低于2020年10月的1.09倍，高于11-12月的0.84倍、0.77倍。
• 可售面积：15城合计可售面积10,081万平米，环比上升0.2%。
• 去化月数：3个月移动平均去化月数为9.1个月，环比上升0.03个月。
• 城市分化：
  • 一线城市去化月数6.8个月，环比下降0.2个月。
  • 二线城市去化月数9.8个月，环比上升0.1个月。
  • 三线城市去化月数14.6个月，环比上升0.4个月。

四、政策动态

• 宏观政策：住建部赴上海、深圳等地调研，强调“房子是用来住的，不是用来炒的”。
• 金融监管：银保监严格落实房地产贷款集中度管理，住建部严查资金违规进入楼市。
• 城市调控：
  • 深圳加强购房人资格审查，严厉打击违规行为。
  • 北京计划完成300公顷商品房供地，建设41.1万套政策性住房。
  • 上海计划供应5.3万套租赁房，改造1000万平米旧住房。
  • 合肥严禁房企哄抬房价，恶意炒作的业主将被限制买卖。
• 土地政策：郑州拟调整土地出让收入分成，提高土地出让效率。
• 银行动态：
  • 上海工商银行叫停税费贷，排查资金流向。
  • 广州四大行上调首套房贷利率至LPR+55bp，二套至LPR+75bp。

五、公司动态

• 业绩表现：
  • 蓝光发展2020年实现销售金额约1035亿元，同比上升2%。
  • 招商积余预计2020年归母净利润4.2-4.5亿元，同比增长46.7-57.2%。
  • 光明地产预计2020年实现归母净利润0.95-1.37亿元，同比下降76%-83%。
  • 阳光城公司债实际发行10亿元，利率6.9%。
  • 金科股份发行公司债7.5亿元，利率6.2%。
  • 华夏幸福拟购买天津玉汉尧石墨烯33.34%股权。
• 股份变动：
  • 滨江集团实控人增持432.8万股。
  • 中国金茂回购1200万股，占现有已发行股份0.0942%。
  • 阳光股份京基集团增持计划完毕，持股29.97%。
• 人事变动：
  • 金科股份周达当选董事长，原董事长蒋思海任名誉董事长。
  • 嘉凯城选举时守明为董事长。
  • 奥园健康总裁苏波辞任，留任执行总裁。
  • 弘阳地产何捷辞任，袁春接任。

六、板块行情回顾

• SW房地产指数：下跌4.87%，相对沪深300指数的收益为-0.96%，在28个板块中排名第16。
• 个股表现：
  • 涨跌幅排名前5位：鲁商置业（+19.70%）、亚太实业（+7.93%）、嘉凯城（+7.49%）、海德股份（+5.73%）、苏宁环球（+4.58%）。
  • 涨跌幅排名后5位：新黄浦（-22.92%）、南国置业（-21.26%）、泰禾集团（-14.97%）、莱茵置业（-14.60%）、华夏幸福（-14.32%）。

投资建议

• 推荐评级：持续看好房地产发展潜力，政策和融资新规将提升行业门槛，推动集中度提升，改善盈利能力。
• 推荐公司：
  • 住宅开发：万科A、保利地产、金地集团、金科股份、阳光城、中南建设（A股）；世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂（H股）。
  • 物业管理：碧桂园服务、招商积余、永升生活服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务。
  • 商业地产：新城控股、龙湖集团、宝龙地产、大悦城。
  • 物流地产：ESR、南山控股。

风险提示

• 新冠肺炎疫情对房地产行业影响超预期。
• 房地产调控政策超预期收紧，可能进一步抑制市场活跃度。