房地产行业：上海杭州再次收紧调控，上交所出台REITs配套规则-20210131-东北证券-35页_1mb

房地产行业分析报告总结

核心内容概述

本报告聚焦2021年1月房地产市场表现、行业新闻、土地市场动态、成交市场情况以及推盘去化数据，同时分析了重点公司财务表现与政策影响。

主要观点

• 市场表现：A股房地产板块上周累计下跌4.87%，位于中游；H股板块表现优于A股，涨幅2.31%。
• 行业动态：多地出台房地产调控政策，如上海和杭州进一步收紧购房限制，同时上交所推出REITs配套规则，推动基础设施公募REITs试点。
• 土地市场：全国百城土地成交面积环比下降25.1%，同比大幅下降67.3%；楼面价小幅上升，溢价率持续下行。
• 成交市场：一线城市新房成交稳步上升，二手房总体成交持续走高，但部分城市成交量环比小幅下降。
• 推盘去化：推盘面积同比上升81%，去化周期为17.8个月，批售比小幅上升。

关键信息

市场表现

• A股板块：上周收于3565.13点，累计下跌4.87%；板块表现位于中游。
• H股板块：上周收于10063.68点，累计上涨2.31%；板块表现位于上游。
• 个股表现：A股中海航基础涨幅最大（25.09%），跌幅前五为新黄浦、南国置业、奥园美谷、泰禾集团、我爱我家；H股中景瑞控股涨幅最大（12.66%），跌幅前五为中国金茂、佳兆业集团、中国奥园、时代中国控股、融创中国。

行业新闻

• 房贷调控：上海、杭州等地出台限购、限售等政策，限制短期炒房行为。
• 租赁市场：宁波、杭州等地推出租赁市场支持政策，增加租赁房源供给。
• REITs规则：上交所发布“1+2”规则体系，明确REITs业务流程和审查标准，推动试点进程。

土地市场

• 全国数据：1月17日-1月23日，全国百城合计成交土地建面930万方，环比-25.1%，同比-67.3%；楼面价2344元/平，环比+4.1%，同比-25.4%。
• 分线城市：
  • 一线城市：供应面积134万方，成交面积159万方，楼面价2972元/平，溢价率0.00%。
  • 二线城市：供应面积515万方，成交面积345万方，楼面价4022元/平，溢价率4.1%。
  • 三线城市：供应面积294万方，成交面积427万方，楼面价755元/平，溢价率17.1%。
• 供销比：全国100大中城市供销比为1.01，环比上升0.40，同比略有下降。

成交市场

• 新房成交：1月22日-1月28日，全国30大中城市新房成交面积382万方，环比-2.2%，同比+46.6%；一线城市新房成交面积124万方，环比+19.4%，同比+200.2%。
• 二手房成交：1月22日-1月28日，15城二手房成交面积219万方，环比+18.9%，同比+68.7%；一线城市二手房成交面积67万方，环比+16.6%，同比+127.2%。
• 区域表现：环渤海、长三角、珠三角等区域新房成交表现不一，部分城市成交量下降。

推盘去化

• 推盘面积：15城商品房推盘面积为489万方，环比+2.8%，同比+81.0%。
• 去化周期：17.8月，与上周持平。
• 批售比：1.32，环比+0.05，同比-0.06。

重点公司财务数据

风险提示

• 行业资金面超预期收紧
• 市场表现超预期下行

推荐个股

• 一线房企：万科A、金地集团、保利地产、招商蛇口
• 二线房企：滨江集团、中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展、旭辉控股集团
• 物管公司：碧桂园服务、保利物业、永升生活服务、招商积余

政策影响分析

• 上海、杭州等地收紧调控，旨在抑制短期炒房行为，规范交易纪律。
• 上交所推出REITs配套规则，标志着试点取得阶段性进展。
• 多地推动租赁市场发展，增加租赁房源供给，支持租赁住房建设。

图表说明

• 图1：沪深300与申万房地产板块对比
• 图2：申万板块周涨跌幅比较
• 图3：恒生指数与东北地产内房股指数对比
• 图4：恒生指数板块周涨跌幅比较
• 图5：百城单周土地供应成交面积及供销比
• 图6：分线城市土地供应面积及同环比增速
• 图7：分线城市土地溢价率数据
• 图8：百城单周土地成交楼面价
• 图9：分线城市土地供销比数据
• 图10：分线城市土地成交楼面价及同环比增速
• 图11：百城单周土地成交溢价率
• 图12：分线城市单周供销比（移动平均3月）
• 图13：34城成交同环比增速情况
• 图14：重点城市新房上周成交
• 图15：34城单周成交面积及同比
• 图16：一线城市单周成交面积及同比
• 图17：二线城市单周成交面积及同比
• 图18：三四线城市单周成交面积及同比
• 图19：34城周成交面积
• 图20：34城月度成交及同环比
• 图21：上周样本城市城市二手房成交
• 图22：15城二手房成交同环比增速
• 图23：上周15城二手房成交
• 图24：上周一线城市二手房成交
• 图25：上周二线城市二手房成交
• 图26：上周三四线城市二手房成交
• 图27：15城月度成交及同环比
• 图28：2020年12月住宅价格及同环比增速
• 图29：2020年12月住宅价格指数同环比
• 图30：2020年12月一手住宅价格指数同环比
• 图31：2020年12月二手住宅价格指数同环比
• 图32：上周重点城市商品房推盘、去化情况
• 图33：15城商品房周度库存、去化情况
• 图34：15城商品房周度推盘情况
• 图35：分线城市商品房周度批售比
• 图36：分线城市商品房上周库存面积及同环比
• 图37：分线城市商品房上周推盘面积及同环比
• 图38：分线城市商品房上周去化周期
• 图39：15城商品房批售比
• 图40：分线城市商品房本月库存面积及同环比
• 图41：分线城市商品房本月推盘面积及同环比
• 图42：分线城市商品房本月去化周期
• 图43：分线城市商品房本月批售比
• 图46：12城住宅周度推盘情况
• 图47：分线城市住宅周度批售比
• 图48：分线城市住宅上周库存面积及同环比
• 图49：分线城市住宅上周推盘面积及同环比
• 图50：分线城市住宅上周去化周期
• 图51：分线城市住宅上周批售比（移动平均3月）
• 图52：分线城市住宅本月库存面积及同环比
• 图53：分线城市住宅本月推盘面积及同环比
• 图54：分线城市住宅本月去化周期
• 图55：分线城市住宅本月批售比（移动平均3月）

表格说明

• 表1：上周A股涨跌幅榜
• 表2：上周H股涨跌幅榜
• 表3：地产A股板块个股重要公告
• 表4：地产H股板块个股重要公告
• 表5：行业相关新闻
• 表6：政策相关新闻
• 表7：上周土地市场供应、成交、地价概况
• 表8：上周30大中城市成交情况
• 表9：上周重点城市及分线新房成交汇总
• 表10：上周重点城市及分线二手房成交汇总