20210131-东吴证券-宏观点评_如何看待_紧房贷_和_紧信用__4页_517kb

文档总结：如何看待“紧房贷”和“紧信用”？

核心内容

2021年初，中央及多地监管机构针对房地产市场推出了一系列紧缩政策，旨在遏制房地产市场的过热现象，防范金融风险。这些政策主要集中在限制房贷资金来源、加强购房资格审查、调控房价上涨压力等方面。

主要观点

1. 房地产政策持续收紧

   • 12月底以来，央行、银保监会、住建部等机构陆续出台房地产调控政策，强化对房地产贷款和个人住房贷款的监管。
   • 上海、北京、南京、深圳、广州、杭州等地也相继推出限购、限售、资金来源审查等政策，以抑制投机行为和房价上涨。

2. 房地产“抱团”现象明显

   • 在宽松的信贷环境下，资金倾向于流向具有确定性收益的房产，尤其是核心城市拥有优质配套（如学区）的房产。
   • 上海二手房市场尤其火热，其中学区房成为资金追逐的热点。

3. 经营贷违规流入房地产市场

   • 2020年下半年，住户经营贷增速高达20%，新增贷款占总贷款的14%，是去年同期的两倍。
   • 部分城市出现低息经营贷违规流入房地产市场的现象，加剧了房地产市场的资金压力。

4. 监管对消费贷、经营贷和普惠小微贷加强管控

   • 面对房市“抱团”，监管机构不仅限制购房数量，还对购房资金来源进行严格审查。
   • 预计2021年监管政策基调为“控增量、压存量”，消费贷、经营贷和部分普惠小微贷可能面临压降压力。

5. 房地产信贷收缩对信用影响可控

   • 尽管房地产贷款增速放缓，但监管主要针对的是2020年下半年新增的“违规”贷款，而非全部贷款。
   • 预计2021年社融增速为11.2%（2020年为13.3%），本外币贷款增速约为10.9%（2020年为12.8%），整体信用环境仍保持相对稳定。

6. 政策导向“有保有压”

   • 央行可能推出支持“绿色经济”的信贷工具，同时制造业固定资产贷款需求上升，有助于抵消房地产信贷收缩的影响。

关键信息

• 政策时间线：

  • 2020/12/31：央行、银保监会对房地产贷款占比设限。
  • 2021/1/6：住建部强调不将房地产作为短期刺激手段。
  • 2021/1/21：上海发布“沪十条”，多维度调控楼市。
  • 2021/1/23：深圳严格审查购房资格和资金来源。
  • 2021/1/25：上海、北京进一步收紧房贷政策，提高增值税征免年限。
  • 2021/1/29：上海、北京银保监局要求全面自查消费贷和经营贷。

• 数据支持：

  • 2020年下半年新增消费贷3.25万亿元，新增住户经营贷1.06万亿元。
  • 房地产贷款增速连续29个月回落，但经营贷增速异常高。
  • 2021年预计社融增速为11.2%，本外币贷款增速为10.9%。

• 风险提示：

  • 疫情变异可能导致全球经济不确定性增加。
  • 中国经济若出现过热迹象，央行可能超预期收紧货币政策。

结论

综上所述，2021年初的房地产调控政策反映了监管层对房地产市场风险的重视，同时政策执行具有“有保有压”的特点，旨在控制违规资金流入，而非全面紧缩信用。尽管房地产信贷收缩对整体信用环境有一定影响，但预计冲击可控，且绿色经济和制造业贷款需求的上升可能对社融形成支撑。政策的持续收紧或将对房地产市场产生长期影响，但也为其他经济领域提供了更多信贷支持空间。