20210131-东北证券-房地产行业动态报告_上海杭州再次收紧调控_上交所出台REITs配套规则_35页_2mb

房地产行业分析报告总结

核心内容概览

• 市场表现：A股房地产板块上周累计下跌4.87%，表现位于中游；内房股表现较好，涨幅居前。
• 行业动态：多地出台楼市调控政策，上海和杭州进一步收紧房地产市场，限制购房资格和交易行为。
• 土地市场：全国百城土地成交面积环比下降25.1%，同比大幅下降67.3%，溢价率持续下行。
• 成交市场：新房成交面积同比上升46.6%，一线城市新房成交稳步上升；二手房市场总体持续走高。
• 推盘去化：商品房推盘面积同比上升81.0%，去化周期维持在17.8个月，批售比略有上升。
• 重点事件：上交所发布基础设施公募REITs“1+2”规则体系，推动房地产市场金融创新。
• 重点公司：推荐一线房企万科A、金地集团、保利地产、招商蛇口；关注二线房企滨江集团、中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展、旭辉控股集团；持续看好物管公司。

主要观点

• 政策调控加强：上海、杭州等地出台更严格的楼市调控政策，如限购年限延长、限售政策加码、增值税征免年限调整等，旨在抑制投机行为，稳定市场。
• REITs规则发布：上交所发布基础设施公募REITs配套规则，标志着试点工作的推进，有助于提升房地产资产流动性。
• 市场表现分化：A股地产板块整体表现一般，但部分个股如海航基础涨幅显著；H股板块表现较好，内房股整体上涨。
• 土地市场疲软：土地成交面积和楼面价同比大幅下降，显示市场信心不足，但一线城市土地供应有所回升。
• 新房市场回暖：一线城市新房成交面积稳步上升，二手房市场总体表现良好，尤其在部分城市如杭州、南京、成都等。
• 房企融资动态：部分房企发布债券发行计划，但整体融资环境依然严峻，尤其是部分公司出现亏损。

关键信息

市场表现

• A股板块：上周累计下跌4.87%，位于中游；板块内个股表现分化，海航基础涨幅最大，而新黄浦、南国置业等跌幅较大。
• H股板块：内房股指数累计上涨2.31%，表现位于上游；景瑞控股、银城国际控股等涨幅居前，而中国金茂、佳兆业集团等跌幅明显。
• 历史收益率：1M、3M、12M的绝对收益分别为-5%、-10%、-11%；相对收益分别为-11%、-22%、-45%。

行业新闻

• 房贷调控：多地加强个人住房信贷管理，严格执行差别化住房信贷政策。
• 租赁市场措施：宁波、杭州等地出台租赁住房相关措施，包括提供用地、改建房屋、盘活存量房源等。
• 政策背景：中央经济工作会议强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，推动房地产市场平稳健康发展。

土地市场

• 供应情况：全国百城土地供应面积环比上升23.5%，但同比大幅下降69.7%。
• 成交情况：全国百城土地成交面积环比下降25.1%，同比大幅下降67.3%。
• 楼面价：全国百城楼面价为2344元/平，环比上升4.1%，同比下降25.4%。
• 溢价率：全国百城溢价率为5.03%，环比下降7.4%，同比下降10.0%。

成交市场

• 新房成交：全国30大中城市新房成交面积为382万方，环比下降2.2%，同比上升46.6%；一线城市新房成交面积显著上升。
• 二手房成交：全国15城二手房成交面积为219万方，环比上升18.9%，同比上升68.7%；一线城市二手房成交稳步上升。

推盘去化

• 推盘面积：15城商品房推盘面积为489万方，环比上升2.8%，同比上升81.0%。
• 去化周期：去化周期为17.8月，与上周持平。
• 批售比：批售比（移动平均3月）为1.32，环比上升0.05，同比下降0.06。

重点公司财务数据

风险提示

• 行业资金面超预期收紧
• 市场表现超预期下行

图表说明

• 图1：沪深300与申万房地产板块对比
• 图2：申万板块周涨跌幅比较
• 图3：恒生指数与东北地产内房股指数对比
• 图4：恒生指数板块周涨跌幅比较
• 图5：百城单周土地供应成交面积及供销比
• 图6：分线城市土地供应面积及同环比增速
• 图7：分线城市土地溢价率数据
• 图8：百城单周土地成交楼面价
• 图9：分线城市土地供销比数据
• 图10：分线城市土地成交楼面价及同环比增速
• 图11：百城单周土地成交溢价率
• 图12：分线城市单周供销比（移动平均3月）

表格说明

• 表1：上周A股涨跌幅榜
• 表2：上周H股涨跌幅榜
• 表3：地产A股板块个股重要公告
• 表4：地产H股板块个股重要公告
• 表5：行业相关新闻
• 表6：政策相关新闻
• 表7：上周土地市场供应、成交、地价概况
• 表8：上周30大中城市成交情况
• 表9：上周重点城市及分线新房成交汇总
• 表10：上周重点城市及分线二手房成交汇总
• 表11：上周重点城市商品房推盘去化情况
• 表12：上周重点城市住宅推盘去化情况