20190714-广发证券-房地产行业：土地市场整体热度延续，按揭贷利率边际收紧_32页_1mb
报告摘要
房地产行业总结
核心内容概述
2019年6月，中国房地产市场在政策调控与市场热度之间呈现出复杂的态势。整体来看，土地市场热度持续，成交市场表现略有波动，资金环境趋于收紧，但行业景气度仍保持稳定。
主要观点
政策环境
- 中央层面：货币政策保持稳健，利率和存款准备金率仍有调整空间。同时，监管层对部分信托和银行的房地产业务进行了约束，强调“房住不炒”政策，防止房地产金融化。
- 地方层面：热点城市如东莞、杭州等地调整土拍政策以抑制市场过热，例如取消“价高者得”、设定限价和限售措施等。
成交市场
- 全国38城商品房成交面积同比上涨4.0%，环比上升7.6%。其中，一线城市表现突出，同比上涨13.3%，二线城市同比上涨3.5%，三四线城市同比下降0.1%。
- 批售比：6月样本城市商品房批售比为0.96，位于荣枯线以下，显示市场景气度略有回落。
- 二手房市场6月成交面积同比下降7.6%，但中原经理指数和报价指数有所回升。
土地市场
- 300城住宅用地供给面积持续增长，单月供销比提高至1.36，市场整体热度依然较高。
- 溢价率：300城住宅用地平均溢价率回升至26.0%，楼面价创18年新高，流拍率维持历史低位。
- 一线城市供销比为1.02，二线城市和三四线城市供销比分别为1.33和1.42，显示出二线城市和三四线城市热度上升。
资金环境
- 6月首套和二套房贷利率环比上涨1bp，为18年12月以来首次上涨，资金环境有所收紧。
- 银保监会发布23号文，对部分房地产业务增长较快的信托和银行进行“预警提示”或“窗口指导”，有助于缓解政策压力。
关键信息
政策调控
- 中央政策：强调“房住不炒”，防止房地产金融化，对房企融资进行精准调控。
- 地方政策：
- 东莞：取消“价高者得”竞拍方式，改为一次性报价。
- 杭州：限定了宅地未来的毛坯房销售均价、最高价和精装标准。
- 西安：收紧限购政策，扩大限购范围。
- 赤峰：缩短新房限售时间至2年，提高中心城区限价。
资金政策变化
- 按揭贷利率小幅上涨，部分城市调整首付比例，如绍兴、厦门等。
- 部分城市暂停异地贷款和“商转公”业务，以控制流动性。
市场表现
- 成交面积：全国38城商品房成交面积2501万方，同比上涨4.0%；住宅成交面积1708万方，同比上涨13.4%。
- 推盘面积：26城商品房推盘面积同比上涨3.1%，30城住宅推盘面积同比上涨12.5%。
- 库存情况：26城商品房库存去化周期为18.2个月，30城住宅去化周期为10.7个月。
- 房价变化：百城房价平均为14891元/平，环比上涨0.37%。
风险提示
- 政策调控力度进一步加大
- 按揭贷利率持续上行
- 行业库存抬升快于预期
- 行业基本面超预期下行
- 房地产税立法推进超预期
行业评级
- 行业评级：买入
- 前次评级：买入
重点公司估值和财务分析
| 股票代码 | 股票简称 | 货币 | 最新收盘价 | 最近报告日期 | 评级 | 合理价值（元/股） | EPS(元) | PE(x) | EV/EBITDA(x) | ROE(%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 000002.SZ | 万科A | 人民币 | 29.65 | 2019/04/08 | 买入 | 39.60 | 3.48 | 8.52 | 6.59 | 19.9% |
| 001979.SZ | 招商蛇口 | 人民币 | 21.00 | 2019/03/19 | 买入 | 29.80 | 2.29 | 9.18 | 8.98 | 21.0% |
| 600340.SH | 华夏幸福 | 人民币 | 30.40 | 2019/05/01 | 买入 | 36.99 | 4.93 | 6.16 | 8.91 | 29.0% |
| 601155.SH | 新城控股 | 人民币 | 27.84 | 2019/03/13 | 买入 | 47.87 | 6.47 | 4.30 | 8.90 | 33.1% |
| 000069.SZ | 华侨城A | 人民币 | 7.35 | 2018/11/01 | 买入 | - | 1.33 | 5.51 | 5.77 | 15.0% |
| 002146.SZ | 荣盛发展 | 人民币 | 9.16 | 2019/04/29 | 买入 | 13.52 | 2.25 | 4.07 | 2.63 | 22.6% |
| 000671.SZ | 阳光城 | 人民币 | 6.73 | 2019/04/03 | 买入 | 8.89 | 0.94 | 7.20 | 10.70 | 18.0% |
| 600466.SH | 蓝光发展 | 人民币 | 6.13 | 2019/03/20 | 买入 | 10.04 | 1.11 | 5.50 | 11.00 | 22.6% |
| 600208.SH | 新湖中宝 | 人民币 | 3.00 | 2019/03/18 | 买入 | 5.20 | 0.48 | 6.31 | 23.10 | 10.2% |
| 600007.SH | 中国国贸 | 人民币 | 16.98 | 2019/07/08 | 买入 | 19.86 | 0.92 | 18.39 | 7.75 | 11.8% |
| 02007.HK | 碧桂园 | 港币 | 11.42 | 2019/04/13 | 买入 | 16.03 | 1.96 | 5.11 | 3.30 | 23.4% |
| 01918.HK | 融创中国 | 港币 | 37.85 | 2019/04/07 | 买入 | 54.70 | 5.28 | 6.32 | 8.35 | 27.2% |
| 00884.HK | 旭辉控股集团 | 港币 | 5.62 | 2019/04/30 | 买入 | 6.16 | 0.91 | 5.50 | 3.90 | 21.6% |
| 02202.HK | 万科企业 | 港币 | 31.15 | 2019/04/08 | 买入 | 38.70 | 3.48 | 7.86 | 6.59 | 19.9% |
数据来源
- Wind、广发证券发展研究中心
- 中国指数研究院、克尔瑞等市场数据平台
- 各地方政府官网及公积金中心
图表索引
- 图1：近期地方主要调控政策一览
- 图2：各地放松、收紧政策一览
- 图3：杭州近期溢价率情况
- 图4：苏州近期溢价率情况
- 图5：合肥近期溢价率情况
- 图6：东莞近期溢价率情况
- 图7：2019年6月重要中央政策一览
- 图8：2019年6月重要地方政策一览
- 图9：全国重点38城市商品房成交面积指数
- 图10：限购和非限购城市成交面积指数
- 图11：重点38城市及限购、非限购城市成交面积同比增速
- 图12：全国重点城市商品房推盘面积与同比增速
- 图13：全国重点城市住宅推盘面积与同比增速
- 图14：全国26城市商品房库存面积及去化周期
- 图15：全国30城市住宅库存面积及去化周期
- 图16：中指院重点城市新房开盘去化率
- 图17：26城商品房批售比
- 图18：30城商品住宅批售比
- 图19：百城价格指数变化及环比
- 图20：13个重点城市二手房销售面积及同比
- 图21：中原二手房指数
- 图22：20个一二线城市商品住宅可售面积
- 图23：10个三四线城市商品住宅可售面积
- 图24：30城商品住宅历史同期可售面积
- 图25：30城市当前商品住宅库存/15年以来最低库存
- 图26：各线城市成交面积指数
- 图27：各线城市成交面积同比情况
- 图28：4大一线住宅库存及去化周期
- 图29：16个二线城市住宅库存及去化周期
- 图30：10个三四线住宅库存及去化周期
- 图31：各线城市房价环比情况
- 图32：4大一线城市商品房及住宅推盘面积
- 图33：二线城市商品房及住宅推盘面积
- 图34：三四线城市商品房及住宅推盘面积
- 图35：300城市土地整体供给情况
- 图36：一线城市土地整体供给情况
- 图37：二线城市土地整体供给情况
- 图38：三四线城市土地整体供给情况
- 图39：300城市土地整体成交情况
- 图40：一线城市土地整体成交情况
- 图41：二线城市土地整体成交情况
- 图42：三四线城市土地整体成交情况
- 图43：300城市住宅用地供给情况
- 图44：一线城市住宅用地供给情况
- 图45：二线城市住宅用地供给情况
- 图46：三四线城市住宅用地供给情况
- 图47：300城市住宅用地成交情况
- 图48：一线城市住宅用地成交情况
- 图49：二线城市住宅用地成交情况
- 图50：三四线城市住宅用地成交情况
- 图51：300城市住宅用地供需规划建面
- 图52：300城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率
- 图53：300城市供给住宅用地规划建筑面积累计同比
- 图54：300城市成交住宅用地规划建筑面积累计同比
- 图55：30城住宅用地流拍率
表格索引
- 表1：近期地方主要调控政策一览
- 表2：近期土拍政策一览
- 表3：6月主要公积金政策对比一览
- 表4：跟踪城市房地产成交面积信息表
- 表5：2019年06月300城及各线城市住宅用地供需主要指标概览
- 表6：全国土地出让金TOP20（2019年06月）
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