20210131-开源证券-房地产行业周报_住建部坚决遏制投机炒房_杭州政策调控升级_11页_1001kb

房地产行业分析总结

核心内容概述

2021年1月31日发布的房地产行业分析报告指出，房地产行业在政策调控和市场修复的双重作用下，整体仍处于“房住不炒+因城施策”的调控框架内。尽管政策趋严，但行业仍被视为财政和投资的重要托底工具。报告认为，房地产市场在疫情缓解后将逐步恢复增长，维持“看好”投资评级。

主要观点

• 政策基调：中央层面坚持“房住不炒”，住建部强调遏制投机炒房，同时推动长效机制建设。
• 地方调控升级：上海、杭州等地继续加强房地产调控，包括限购、限售、税收政策等，同时推动租赁市场发展。
• 市场表现：一、二手房成交热度有所回升，新房成交面积环比增长6%，二手房累计同比增速达20%。
• 土地市场：全国100城全类型土地成交溢价率保持高位（14.6%），流拍率维持低位（0.6%）。
• 融资情况：房企发债规模同比上升，但利率分化明显；LPR利率连续9个月不变，房贷利率维持低位。
• 投资建议：在宽信用环境下，房地产行业具备修复空间，建议关注行业机会，维持“看好”评级。

关键信息

1. 政策调控

• 中央政策：央行行长易纲强调货币政策将继续支持经济，住建部前往上海、深圳等地调研，明确“稳地价、稳房价、稳预期”目标。
• 地方政策：
  • 上海：法拍房纳入限购，工商银行叫停购房税费分期贷，强化个人住房信贷管理。
  • 杭州：加强限购、限售、税收等政策，明确落户未满5年限购1套住房，个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。
  • 深圳：出台八条楼市调控措施，严管购房资格，强化购房意向登记与资格审查。
  • 北京：加强长租企业监管，禁止资金池和租金贷，严查违规资金流入房地产市场。
  • 宁波：计划到2022年底新增租赁住房不少于13万套。
  • 中山：鼓励房企出租库存住房，推动租赁市场发展。
  • 郑州：调整土地出让收入分成，计提33%用于政策性住房建设。

2. 市场成交情况

• 新房成交：2021年第5周，全国32城新房成交面积477万平米，环比增长6%；年初至今累计成交面积达2598万平米，累计同比增加62%。一线城市表现最佳，累计增速达128%。
• 二手房成交：2021年第5周，全国9城二手房成交面积148万平米，同比增速达20%；年初至今累计成交面积559万平米，同比增速较前值提升32个百分点。

3. 土地市场动态

• 全国100城：全类型土地成交溢价率14.6%，流拍率0.6%；宅地成交溢价率18.5%，流拍率为0%。
• 三线城市溢价率最高：全类型土地成交溢价率19.8%，宅地溢价率31.8%。
• 区域表现：一线城市推出地块规划建筑面积289万平米，成交地块122万平米；二线城市推出地块1810万平米，成交地块1461万平米；三线城市推出地块8376万平米，成交地块2229万平米。

4. 融资与利率情况

• 信用债：2021年第5周发行119.28亿元，环比减少45%，平均加权利率4.72%，环比增加43BPs。
• 海外债：发行28.1亿美元，同比增加462%，环比减少68%，平均加权利率9.73%，环比增加618BPs。
• LPR利率：1年期LPR为3.85%，5年期LPR为4.65%，连续9个月不变；首套房贷利率环比下降1BP至5.22%，二套房贷利率为5.53%。

5. 投资建议

• 行业评级：维持“看好”评级，认为房地产仍是重要的财政和投资托底工具。
• 市场前景：疫情缓解后，全年结算有望回到增长轨道，房地产板块估值有所修复但仍处于历史低位。
• 政策影响：限价政策有所松动，利好房企利润率修复；租赁市场发展政策推动行业结构优化。

风险提示

1. 销售波动：行业销售规模可能受市场环境影响出现较大波动。
2. 政策调整：按揭贷款利率上行或税收政策收紧可能增加购房者负担，影响销售。
3. 融资收紧：银行贷款额度紧张、债券利率上升可能加剧企业流动性压力。

图表与数据来源

• 图表目录：

  • 图1：全国32城新房成交面积单周同比增长回升
  • 图2：全国32城新房成交面积单周环比增长回升
  • 图3：全国32城新房成交中一线城市表现最佳
  • 图4：全国9城二手房单周成交面积同比增速提升明显
  • 图5：全国9城二手房成交累计增速20%
  • 图6：100城全类型土地成交溢价率保持高位
  • 图7：100城全类型土地流拍率低至0.0%
  • 图8：2021年第5周房地产信用债发行规模同比增加
  • 图9：2021年第5周房地产海外债发行规模同比增加
  • 图10：信用债、海外债累计发债规模同比增加
  • 图11：2021年1月LPR利率暂未调整
  • 图12：2021年1月首套房贷利率下降1BP

• 数据来源：Wind、政府官网、保利投顾研究院、开源证券研究所

评级说明

• 证券评级：买入（Buy）、增持（outperform）、中性（Neutral）、减持（underperform）
• 行业评级：看好（overweight）、中性（Neutral）、看淡（underperform）
• 评级标准：以报告日后6~12个月内证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现，如沪深300、恒生指数、三板成指/三板做市指数、标普500或纳斯达克综合指数。

估值与分析方法

• 本报告分析基于合理假设，不同假设可能导致分析结果显著不同。
• 估值方法及模型存在局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。

法律声明

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