20220110-富途证券国际_香港_-海外大地产板块周报_2022年物业管理行业投资策略_2页_431kb

海外大地产板块总结

核心内容

本报告为2022年物业管理行业的投资策略分析，重点探讨了物业管理行业的业务广度、行业特性及投资逻辑，并提供了相关投资建议和风险提示。

主要观点

1. 物业管理业务多元化
   物业管理行业的业务范围已远超传统的住宅小区管理，服务对象包括房地产开发商、政府部门、企业方、购物中心业主等，服务内容也扩展至社区增值服务、商业运营、城市服务等。

2. 行业处于成长期
   行业仍处于成长阶段，未来五年预计保持中高速增长。目前行业集中度较低，CR10市占率不足15%，龙头公司具有较大的增长空间。

3. 具备良好投资属性
   物管行业具备轻资产、盈利能力强（ROE普遍高于20%）、低负债、类永续经营、弱周期、现金流较好等优势，是一门好生意。

4. 流量变现潜力大
   龙头物管公司掌握大量线下用户流量，未来有望通过增值服务实现类互联网企业的流量变现逻辑。

5. 投资建议
   建议投资者重点关注符合外拓逻辑、且关联开发商稳健的优质物管公司。

关键信息

行业现状

• 龙湖集团拆分物业及商业运营板块，拟将龙湖智创生活于联交所上市。
• 物管行业业务类型广泛，覆盖住宅、商业、城市服务等多种业态。

行业特性

• 行业规模庞大，预计未来五年仍保持中高速增长。
• 市场参与者众多（约20万家），但集中度较低，竞争格局良好。
• 政策支持明显，鼓励物业费市场化定价及增值服务发展。
• 行业进入门槛较高，具备较强的运营能力要求。

投资逻辑分类

物管公司可按其业务类型和增长逻辑分为以下五类：

1. 并购 + 增值服务模式
   通过并购扩大在管面积，同时发展增值服务。

2. 外拓逻辑
   依靠自身能力拓展项目，提升市场份额。

3. 商管类逻辑
   专注于商业物业管理，如购物中心、写字楼等。

4. 稳健型：内生外延 + 良好信用
   内生增长与外延扩张结合，信用评级良好。

5. 逻辑不顺型
   关联方风险高、独立性差、无明显特色或增长乏力。

投资标的概览

风险提示

• 地产行业硬着陆风险：若地产行业出现大幅下滑，可能对物管行业造成一定影响。

免责声明

本报告由富途证券国际(香港)有限公司编制，内容仅供参考，不构成投资建议。富途证券及其关联公司不承担因使用本报告而产生的任何责任。投资者应自行评估风险并寻求专业意见。