我国房地产市场新型宏观调控框架及长效发展机制研究_64页_2mb

民银智库专题报告总结

核心内容

本报告围绕我国房地产市场的发展历程、现行调控政策存在的问题以及构建新型宏观调控框架和长效机制，提出了一系列政策建议。报告指出，房地产作为四大民生领域之一，对经济、金融和社会稳定具有重要影响。当前房地产市场面临过度商品化、保障房供给不足、金融风险积聚、制度供给缺失等问题，亟需通过“政府市场双到位、商品房保障房双轨并行、供给需求双激活”的新调控框架进行改革。

主要观点

1. 房地产调控应从“价格型”转向“发展型”

   • 房地产调控的目标应从稳定房价转向持续改善居住条件，实现“居者有其屋”或“居者有其所”。
   • 引入“德国模式+新加坡模式+中国式创新”相结合的调控机制，推动住房市场健康、可持续发展。

2. 构建商品房与保障房双轨并行体系

   • 保障房建设应成为政府主导的重要任务，商品房市场则应回归市场规律，实现政府和市场各归其位。
   • 强调住房租赁市场的发展，推动“租购并举”，满足不同收入阶层的住房需求。

3. 完善制度供给，加强配套机制建设

   • 建议改革土地供给制度，推动土地市场化与规范化。
   • 完善住房财税制度，降低地方政府对土地财政的依赖，优化房地产税制。
   • 推进住房公积金制度改革，建立政策性住房金融机构，提高住房保障效率。

4. 推动住房制度分类供给

   • 建议按照收入水平和职业性质设计住房解决方案，实现对不同群体的分类保障。
   • 建议建立“先租后买、逐步改善”的住房梯度消费理念，引导居民合理住房需求。

关键信息

房地产市场发展阶段

• 1998-2002年：住房制度改革启动，房地产市场快速发展，政策侧重行业培育和规范。
• 2003-2008年：房地产成为支柱产业，市场过热，调控政策升级。
• 2008-2009年：受金融危机影响，调控政策转向宽松。
• 2010-2013年：市场行情由冷转热，调控政策多次升级，推动去库存。
• 2014-2015年：市场行情转冷，调控政策转向去库存。
• 2016年至今：市场分化明显，调控转向“房住不炒”和“因城施策”，长效机制建设启动。

现行房地产调控政策问题

• 商品房行政调控长期化：导致政府与市场关系扭曲，出现“越位”和“错位”现象。
• 保障房供给严重不足：中低收入群体负担沉重，夹心层住房问题突出。
• 金融风险积聚：居民杠杆率高企，房地产金融化加剧。
• 制度供给缺位：未能有效引导市场预期，缺乏长期性制度安排。
• 经济下行压力增大：现行制度难以有效激活住房供求，房地产市场面临两难。

国际经验与启示

• 德国模式：住房租赁市场发达，租赁家庭占比高，强调租金控制、住房补贴和封闭管理模式。
• 新加坡模式：政府主导的公共住房制度，覆盖广泛，注重土地控制和公积金制度。
• 美国和日本的房地产税制度：以调节市场和财政为主要目标，注重税负合理化和税收透明度。

地方政府改革实践

• 深圳二次房改：构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应体系，推动住房市场预期回归理性。
• 北京共有产权住房：政府与购房人按份共有产权，实现保障房与商品房的融合。
• 上海和重庆房产税试点：尝试通过房产税调控市场，但效果有限，需进一步完善。

民营企业住房实践

• 格力：建设员工生活区和人才公寓，提供住房福利，促进员工归属感。
• 华为：提供员工住房，采用“先租后买”模式，推动住房制度创新。
• 顺丰、阿里、京东：通过建设员工宿舍、公寓和提供购房补贴等方式，解决员工住房问题。

政策建议

1. 总体思路

   • 实现政府市场双到位，商品房与保障房双轨并行，推动供给与需求双激活。

2. 改革商品房调控机制

   • 逐步取消限购、限售、限价、限贷政策，让商品房市场回归市场机制。

3. 强化住房保障体系建设

   • 恢复和完善“双轨三类”制度，明确政府责任，推动保障房建设。
   • 鼓励社会力量参与保障房建设，形成多元供给格局。

4. 基于需求主体分类提供有效供给

   • 针对公务员、企业员工等不同群体，制定分类住房解决方案。
   • 推动“租购同权”改革，实现公共服务均等化。

5. 完善房地产投融资政策

   • 控制金融资源过度流入房地产市场，优化信贷政策，防止居民杠杆率过高。
   • 加强对房地产企业资金来源的监管，避免资金过度集中。

6. 创新制度供给，加强配套制度建设

   • 改革土地供给制度，优化用地结构，推进土地市场化。
   • 深化住房财税制度改革，建立合理税负结构，减轻企业税负。
   • 改革住房公积金制度，使其成为政策性住房金融机构。
   • 完善房地产调控的法律法规体系，加强法治保障。
   • 建立房地产基础统计制度，实现信息互联互通和透明公开。

总结

本报告强调房地产市场调控应从“价格型”转向“发展型”，推动住房市场从过度商品化向理性化发展。通过借鉴国际经验、结合地方政府和企业实践，提出构建“政府市场双到位、商品房保障房双轨并行、供给需求双激活”的新型宏观调控框架，以实现住房保障与市场发展的有机统一，促进房地产市场平稳健康发展，满足人民群众对美好生活的住房需求。