房地产行业长效机制之城市篇：深圳的壮志与束缚-20180919-招商证券-24页-1mb

深圳房地产市场分析总结

核心内容

深圳作为全国房地产市场的“领先指标”，在2018年9月实施了“730新政”，重点限制需求端，但其住房供需失衡问题依然严重。本文通过分析深圳住房供需结构、保障房建设、城市更新和区域发展等多方面，揭示了深圳房地产市场面临的挑战与可能的解决方案。

主要观点

1. “限制需求”政策的潜在风险

   • 限制需求的政策可能会放大市场波动并催生“黑市”，增加政府管理成本。
   • 深圳的住房供需失衡主要源于供给不足，而非需求过热，因此政策应更注重供给端。

2. 住房供需失衡问题

   • “十三五”期间深圳新增住房需求约180万套，而计划筹建住房仅75万套，供需缺口明显。
   • 2018-2035年的“二次房改”计划筹建住房170万套，仍难以匹配短期需求。

3. 保障性住房的局限性

   • 保障性住房的筹建到实际供应存在效率问题，转化率偏低。
   • 增加保障房供给可能进一步压缩商品房供给，导致商品房价格上涨压力增加。
   • 保障房价格折让已非新政策，而是延续旧有模式，但未来受众可能会增加。

4. “长效机制”与“长期安排”

   • 18年的规划并不等于“长效机制”，仍需动态机制来调节供需关系。
   • 由于政策覆盖时间长，需依靠机制保障政策在换届后的连续性。

5. 区域供需差异

   • 罗湖、福田、南山等核心区域开发强度高，供需矛盾突出。
   • 光明、龙岗、龙华等非核心区域开发强度低，未来可能具备价格弹性。

6. 深圳的出路

   • 扩容是解决住房供需失衡的唯一出路。
   • 需要“公式化”或“规则化”现有短期调控手段，以避免新的风险。

关键信息

住房供需情况

• “十三五”期间新增住房需求：约180万套（含租购）。
• 计划筹建住房：约75万套，年均15万套，远低于需求。
• “二次房改”18年计划筹建住房：约170万套，年均不足10万套。
• 深圳存量住房结构：商品住房占比不足15%，小产权房占比高达63%。

保障性住房情况

• 保障性住房筹建方式：包括新增建设与筹集。
• 保障性住房转化效率：从筹建到实际供应效率偏低，仅为约40%-50%。
• 保障性住房定价：人才房约市价60%，安居房约市价50%，公租房约市价30%。
• 保障性住房区域分布：主要分布在龙岗、龙华、坪山等非核心区域，对核心城区购房需求影响有限。

城市更新与区域弹性

• 城市更新用地：未来供给主要来自龙岗、宝安、龙华等区。
• 优先拆除重建区：包括自由贸易试验区、蛇口片区等，未来具备价格弹性。
• 开发强度：罗湖、福田、南山等核心区域开发强度超过70%，远高于国际警戒线水平。

政策建议

• 扩容：深圳应考虑通过扩容来解决供需失衡问题。
• “公式化”调控手段：需建立规则化的短期调控机制，以避免政策风险。
• 市场化机制：提高保障房供给效率，应借助市场化力量。

表格与图表概要

图表目录

• 图1：保障性住房筹建方式分类
• 图2：筹建到实际上市供应仍有一段过程
• 图3：福田区商品房成交量价同比
• 图4：福田区二手房成交量价同比
• 图5：南山区商品房成交量价同比
• 图6：南山区二手房成交量价同比
• 图7：罗湖区商品房成交量价同比
• 图8：罗湖区二手房成交量价同比
• 图9：宝安区商品房成交量价同比
• 图10：宝安区二手房成交量价同比
• 图11：龙岗区商品房成交量价同比
• 图12：龙岗区二手房成交量价同比
• 图13：盐田区商品房成交量价同比
• 图14：盐田区二手房成交量价同比
• 图15：深圳市各区开发强度
• 图16：深圳市城市更新“十三五”规划基础支撑能力评估图
• 图17：深圳市“十三五”规划城市更新分区指引图
• 图18：四个一线城市中，深圳市辖区面积最小
• 图19：深圳市开发强度远高于国际警戒线水平

总结

深圳房地产市场面临供需失衡、保障房供给不足、政策执行效率低等问题。短期调控手段需设定退出机制，以避免新的风险。长期来看，扩容和建立动态的长效机制是解决供需矛盾的关键。保障房建设虽有助于民生，但其对核心城区购房需求影响有限。城市更新是未来供给的重要来源，需重点关注非核心区域的开发潜力。