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美的置业（3990.HK）2021年中期报告分析总结

核心内容概述

美的置业于2021年中期发布了其财务报告，展现了公司在房地产领域的持续增长与多元化布局。公司核心净利润、销售增速表现突出，同时通过城市更新等创新模式拓展业务。尽管毛利率有所下降，但公司仍维持稳健的财务状况，融资成本持续优化，为未来增长奠定基础。

主要财务表现

营收与利润

• 营业收入：2021年中期为330.4亿元，同比增长57.8%。
• 归母净利润：21.5亿元，同比增长6.5%。
• 核心净利润：31亿元，同比增长31.6%。
• 每股收益（EPS）：预计2021-2023年分别为4.03元、4.77元、5.51元。
• 市盈率（PE）：预计2021-2023年分别为3.18倍、2.69倍、2.33倍。
• 市净率（PB）：预计2021-2023年分别为0.36倍、0.32倍、0.29倍。

毛利率与费用率

• 毛利率：20.7%，同比下降5.7个百分点，主要受2017-2018年高土地成本影响。
• 核心净利率：9.4%，同比下降1.9个百分点，但较2020年底有所提升。
• 销售费用率：9.2%，同比下降2个百分点。
• 销售管理费用率：3.7%，同比下降1.6个百分点。

销售与拿地情况

销售业绩

• 销售金额：825.9亿元，同比增长71.3%，完成全年目标的55%。
• 销售面积：686.6万平方米，同比增长56.8%。
• 销售均价：12028元/平方米，同比增长9.3%。

拿地情况

• 拿地面积：440万平方米，同比增长10.3%。
• 新增项目结构：一线、二线、三线城市面积占比分别为4%、83%、13%。
• 区域分布：沪苏、珠三角、浙闽地区占比分别为22%、15%、28%。

土地储备

• 总土储：6309万平方米，权益土储4223万平方米。
• 一二线城市占比：59%，同比提升2个百分点。
• 城市更新项目：新增旧改合同面积1077万平方米，对应货值1362亿元，下半年待转化土储126万平方米，对应货值143亿元。

财务与运营指标

资产负债情况

• 剔除预收款的资产负债率：74.7%，同比下降1.7个百分点。
• 净负债率：58.2%，同比下降21个百分点。
• 现金短债覆盖比：2.21，同比提升0.69，维持黄档，预计2022年转绿。
• 总负债：2021年中期为293541百万元，同比增加。

现金流与分红

• 经营活动净现金流：2021年中期为10989百万元，同比增长显著。
• 投资活动净现金流：-5154百万元，主要由于资本开支增加。
• 筹资活动净现金流：-673百万元，同比减少。
• 分红比例：预计2021-2023年分别为32.96%、28.34%、24.40%。
• 股息收益率：预计2021-2023年分别为10.35%、10.53%、10.47%。

投资建议与风险提示

• 投资建议：维持“买入”评级，预计2021-2023年EPS分别为4.03元、4.77元、5.51元。
• 风险提示：
  • 行业销售景气度下滑超预期。
  • 政策调控收紧超预期。

多元化发展

• 产业板块：签约合同金额10.85亿元，服务客户超200家，覆盖百强房企30%。
• 商业地产：累计开发运营商业建筑面积超350万平方米，筹开商业项目9个，体量42.1万平方米。
• 物业服务：签约12个产业园项目，拓展服务范围。

公司评级说明

• 买入：未来6个月内股价涨幅超越市场基准15%以上。
• 市场基准：A股以沪深300指数为基准，港股以摩根士丹利中国指数为基准。

研究团队简介

• 王小勇：东北证券建筑建材行业首席分析师，拥有13年证券研究从业经验。
• 吴胤翔：东北证券房地产组研究人员，2019年加入研究所。

重要声明

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