20230106-开源证券-美的置业-03990.HK-港股公司深度报告_土储优化_融资占优_打造智慧健康生活服务商_20页_2mb

美的置业 (03990.HK) 总结

核心内容

美的置业是一家以“智慧生活，美的人生”为品牌理念的房地产企业，致力于打造“5M智慧健康社区”产品体系，涵盖住宅开发、物业服务、商业运营和房地产科技四大主航道。公司自2004年成立以来，从珠三角起步，逐步实现全国化布局，并于2018年成功在港交所上市。2022年公司全口径销售额792.4亿元，位列CRIC销售排行第24位。

主要观点

• 销售与土储优化：2022年公司销售额和销售面积均有所下降，但销售均价逆势上涨。公司土储结构持续优化，重点布局高能级城市和核心都市圈，土储权益比为69%。
• 融资优势明显：公司融资成本持续下降，2022H1加权平均融资成本为4.60%，获多家银行授信额度支持，融资渠道多元，发债利率逐步降低。
• 盈利稳健：尽管行业销售下行及疫情对结算面积产生影响，公司盈利能力保持相对稳定，2022H1归母净利润15.4亿元，核心净利润16.6亿元。公司预计2022-2024年归母净利润分别为33.18、35.65、37.99亿元，对应PE分别为4.6、4.3、4.0倍。
• “四大主航道”协同发展：公司通过住宅开发、物业服务、产业发展和商业运营四大板块协同推进，打造智慧健康生活服务商。
• 风险提示：公司面临行业销售规模持续下滑、政策放松不及预期及融资改善不及预期等风险。

关键信息

财务数据

土储情况

• 截至2022H1，公司全口径土储建面为3581万平方米，权益比为69%。
• 一二线城市面积占比为67%，长三角和珠三角区域合计占比为53%。
• 2022H1新增权益货值68.4亿元，主要集中在二线城市，退出部分弱三线和四线城市。

融资情况

• 2022H1公司加权平均融资成本降至4.60%，较2021年下降22BP。
• 公司获得8家大型银行的意向性融资额度支持，包括工商银行、交通银行、建设银行等。
• 截至2022H1，公司未动用银行授信1056亿元，融资结构中以银行借款为主，公司债券占比逐年提升。

盈利预测

• 2022-2024年归母净利润分别为33.18、35.65、37.99亿元，对应EPS分别为2.45、2.63、2.80元。
• 当前股价对应的PE为4.6、4.3、4.0倍，低于可比主流房企的PE均值（7.1倍）。

投资建议

• 公司土储优化、融资成本降低、智慧制造优势明显，维持“买入”评级。

业务板块

住宅开发

• 构建“5M智慧健康社区”产品体系，涵盖智慧、健康、品质、服务和生活五大维度。
• 形成“璟睿系、君兰系、云筑系、未来系”四大标杆住宅项目，逐步取消未来系，衍生新TOP系，打造中高端改善产品。

物业服务

• 服务业主超70万人，合约面积8667万方，在管面积4641万方。
• 物业管理服务营收同比增长31%，公司致力于打造智慧社区生态，提升服务满意度。

产业发展

• 以睿住科技为核心，形成绿色建筑科技服务商，助力房开产品力提升。
• 睿住科技已升级至3.0阶段，具备全链条装配式产品供给能力。

商业运营

• 双轨并行，形成购物中心、小区邻里商业、长租公寓三大产品线。
• 2022H1商业物业投资及运营营收1.34亿元，同比增长0.8%。

风险提示

• 行业销售规模持续下滑
• 政策放松不及预期
• 融资改善不及预期

估值对比

结论

美的置业通过优化土储结构、降低融资成本和聚焦智慧健康生活服务，持续提升公司竞争力。尽管面临行业下行压力，但其盈利能力和运营效率仍保持稳健。公司维持“买入”评级，因其在行业中的领先地位和未来增长潜力。