20221210-安信证券-苏州土拍零距离（2_22）_五拍热度回升_民企+城投_拿地模式占比较高_7页_858kb

苏州2022年第五轮土拍总结

核心内容

2022年12月5日，苏州完成第五轮土拍，整体表现较前几轮有所改善，土拍热度回升，市场情绪趋于稳定。本轮土拍共推出10宗地块，无流拍或撤销地块，成交金额达132.0亿元，平均溢价率为4.0%，较前四轮有所提升。

主要观点

• 土拍规则保持稳定：本轮土拍延续了限马甲、严控购地资金来源等政策，保证金比例维持在20%。地块溢价率限制为15%，地价触顶后通过摇号确定竞得人。土地金支付周期对部分地块进行了调整，工业园区地块需在2022年12月26日前付清，高新区和吴江区部分地块支付周期延长。

• 土拍热度回升：尽管苏州楼市整体低迷，商品房成交面积累计同比跌至-12.8%，但本轮土拍的广义流拍率明显改善，平均溢价率提升，显示市场信心有所恢复。

• 板块冷热分化明显：工业园区成为本轮土拍的热门区域，供地占比达30%，且有3宗地溢价成交或触顶摇号。相城区、高新区、吴江区分别供地3宗、2宗、2宗。7宗地因位置或配套原因底价成交，显示市场对非核心区域的接受度较低。

• 联合拿地成为主流：联合拿地比例显著提升，从不足10%升至60%。在联合拿地中，民企与城投合作拿地占比较高，占比达40%。主流国企如华润置地、建发股份、绿城中国等积极参与，而民企中以中亿丰控股集团、亨通地产等为主。

• 城投持续主导市场：城投企业拿地金额占比仍保持在57.5%，与第四轮基本持平。苏高新集团、相城高新等城投企业表现活跃。

关键信息

• 土拍数据：

  • 推地数量：10宗
  • 成交数量：10宗
  • 成交金额：132.0亿元
  • 平均溢价率：4.0%
  • 广义流拍率：明显改善

• 区域供地情况：

  • 工业园区：3宗，占比30%
  • 相城区：3宗
  • 高新区：2宗
  • 吴江区：2宗

• 企业拿地情况：

  • 国企：全口径拿地金额75.8亿元，占比57.5%
  • 民企：全口径拿地金额56.2亿元，占比42.5%
  • 城投：全口径拿地金额75.8亿元，占比57.5%

• 风险提示：

  • 信息搜集不全面
  • 房地产调控政策可能超预期

总结

本轮苏州土拍在规则上保持稳定，但市场热度有所回升，显示出一定的回暖迹象。工业园区成为主要供地区域，竞争激烈，部分地块溢价成交或进入摇号环节。城投企业仍是拿地主力，而民企通过与城投合作的方式积极参与，反映出当前房地产市场中民企的拿地策略更加审慎和合作化。整体来看，苏州土拍市场在政策调控和市场环境的双重影响下，呈现冷热分化和国企主导的格局。