20150719-广发证券-京投发展-600683.SH-迎来突破与变化的机遇期_18页_1mb

京投银泰 (600683.SH) 详细总结

核心内容

京投银泰股份有限公司是北京市基础设施建设有限公司（京投集团）控股的房地产开发企业，自2009年定增入主后，公司逐渐从宁波华联转型为以北京为中心、依托轨道交通发展的企业。随着京投集团持股比例逐步提升以及银泰集团股权的转移，公司进入“京投控股阶段”，股权结构更加清晰，未来发展更具确定性。

主要观点

• “去银泰化”趋势明显：2015年银泰集团将所持股份转让给程少良，使京投集团成为最大单一股东，公司进入单一控股阶段，有利于资本运作和资源整合。
• 回购计划提升控制权：公司提出回购方案，计划以不超过8元/股的价格回购不超过740万股，若实施成功，京投集团持股比例将升至30.13%，成为唯一控股方，提升公司作为上市平台的价值。
• 国企改革背景下的资源整合：京投集团作为北京市国企改革三家试点企业之一，拥有丰富的土地资源和轨道交通项目，未来将推动公司与集团资源的深度融合。
• 项目资源丰富，盈利能力提升：公司依托京投集团的土地储备和地铁上盖物业开发优势，近年来销售规模和业绩显著增长，预计未来两年将保持增长势头。
• 估值折价明显，具备上涨空间：公司当前每股NAV为11.28元，而股价为6.34元，折价率高达43.8%，在房地产行业中属于偏低水平，具备提升潜力。

关键信息

股权结构变化

• 2009年定增前：京投集团持股29.81%，银泰集团持股24.83%。
• 2015年股权调整后：银泰集团持股降至4.05%，程少良持股20.78%，京投集团持股29.81%。
• 回购完成后：京投集团持股比例上升至30.13%，程少良持股比例为21.00%。

土地资源储备

• 一级开发面积：630万方，分布在密云、平谷、大兴、丰台、门头沟等区域。
• 可售土地占比：50%，平均容积率2.5，总货值约1682亿元。
• 地铁上盖项目：公司已开发多个地铁上盖项目，如西华府、琨御府、公园悦府等，平均销售溢价35%左右。

地铁与轨道交通项目

• 地铁运营里程：截至2014年底，北京地铁运营里程达527公里，运营线路18条，车站318座。
• 未来规划：根据《北京市城市轨道交通建设规划(2014-2020)》，地铁线网规模将增至1000公里，京投银泰有望获得更多上盖项目机会。

公司估值

• 每股NAV：11.28元，当前股价6.34元，折价率43.8%。
• 盈利预测：2015年EPS为0.26元，2016年EPS为0.34元，预计未来两年公司业绩将高速增长。
• 评级：首次覆盖给予“买入”评级，预期未来股价表现强于大盘15%以上。

财务表现

• 营业收入：2015年预计45.94亿元，2016年预计64.77亿元，2017年预计92.78亿元。
• 净利润：2015年预计18.98亿元，2016年预计25.32亿元，2017年预计379.61亿元。
• 资产负债率：持续维持在92%以上，但随着回购及业务发展，预计逐步下降。

风险提示

• 股权回购进程及结果存在不确定性。
• 集团资源注入尚无明确安排。

未来展望

京投银泰作为京投集团在二级市场的唯一上市平台，未来将受益于集团在轨道交通、土地开发等领域的资源注入和资本运作。随着北京市及京津冀地区轨道交通建设的推进，公司有望持续获得优质项目，提升盈利能力。同时，公司当前的估值折价率表明其具备上涨潜力，值得投资者关注。

附录：主要财务指标

项目列表

财务比率