20131106-安信证券-京投发展-600683.SH-向百亿进军的地铁上盖王者_27页_2mb

京投银泰总结

核心内容

京投银泰（600683.SH）是一家以房地产开发经营为主营业务的上市企业，专注于“以北京为中心，以轨道交通为依托”的独特地产开发模式，尤其在地铁车辆段上盖物业开发领域表现突出。公司依托大股东北京市基础设施投资有限公司（京投公司）的资源，在获取地铁上盖项目上具有显著优势，同时受益于大股东的资金支持，确保了项目的开发和运营。

主要观点

• 地铁上盖模式：京投银泰通过地铁车辆段上盖物业开发，利用轨道交通的便利性提升物业价值，具有较大的发展空间。
• 核心优势：公司与京投公司的紧密合作，使其能以较低价格获取优质土地资源，并获得大量资金支持，保障项目开发。
• 销售增长预期：2014年和2015年，公司预计销售额将分别达到70亿元和100亿元，销售确定性强。
• 投资建议：公司被给予“买入-A”评级，目标价为每股8元，基于其销售增长潜力和项目利润率。
• 风险提示：地产政策大幅调整可能导致销售业绩不达预期。

关键信息

公司概况

• 公司背景：京投银泰原名为宁波华联，2009年通过定增成为京投公司旗下的地产平台，控股股东为京投公司，持股29.8%。
• 战略调整：公司自2010年起回归北京，专注于轨道交通上盖物业开发，优化资产配置，处置京外非核心资产。
• 财务状况：公司2013年前三季度营业收入5.9亿元，同比增长88.8%，但净利润亏损6295万元，主要因限价房项目和参股酒店业务亏损。

地铁上盖模式

• 定义：地铁上盖物业并非在地铁上方建设，而是与地铁出入口或车辆段直接相连的物业，如住宅、商业、写字楼等。
• 优势：公司能以相对低廉的价格获取地铁上盖项目土地，且通过与京投公司的合作获得大量资金支持，融资利率不高于12%。
• 项目数量：截至2013年，公司已获得3个地铁上盖项目，未来有望获得更多。

地铁上盖发展空间

• 北京地铁规划：预计2020年北京地铁里程将从460公里增至1050公里，车辆段数量将翻倍。
• 土地储备：2020年预计新建超过20个车辆段，建筑面积超过1000公顷，是公司目前权益土地储备的20倍以上。
• 潜在价值：车辆段上盖物业开发能有效节约土地资源，提升物业价值，且项目利润率较高。

北京项目销售预期

• 项目情况：
  • 西华府项目：位于郭公庄地铁站，预计2013年11月开盘，2015年结算，毛利率约54.3%，净利率18.2%。
  • 五路居项目：位于海淀区，预计2014年中开盘，2015年结算，毛利率约52.6%，净利率17%。
  • 平西府项目：位于昌平区，预计2014年中开盘，2015年结算，毛利率约33.8%，净利率7.4%。
• 销售预测：2014年预计销售70亿元，2015年预计销售100亿元。

财务预测与估值

• EPS预测：2013年至2015年，EPS分别为0.01元、0.13元和1.53元。
• 估值分析：
  • 2013年动态PE为628倍，2014年为38倍，2015年为3.2倍。
  • 2015年NAV估值每股10.14元，目前折价52%。
  • 市净率和市销率均显示公司具备一定的投资价值。

其他重要信息

• 农用地经营权：公司拥有潭柘寺2150亩农用地经营权，有助于拓展土地资源。
• 股东结构：公司股东包括京投公司（29.81%）、中国银泰（24.83%）等。
• 资产负债率：公司资产负债率远高于行业平均水平，但得益于大股东资金支持，确保项目开发。

项目亮点

• 西华府项目：位于丰台区四环和五环之间，项目周边商品住宅售价约4万元/平方米，预计毛利率54.3%。
• 五路居项目：位于海淀区三环和四环之间，项目周边二手房售价突破7万元/平方米，预计毛利率52.6%。
• 平西府项目：位于昌平区五环外，周边楼盘售价约2.5万元/平方米，预计毛利率33.8%。

风险提示

• 政策风险：地产政策大幅调整可能导致销售业绩不达预期。
• 市场风险：市场供需变化可能影响项目去化率。

投资建议

• 评级：买入-A
• 目标价：每股8元
• 理由：公司项目利润率高，销售增长确定性强，战略清晰，管理能力提升，且拥有大股东的强力支持。